Le grand plan de l’administration Trump pour résoudre la crise de l’accessibilité au logement aux États-Unis repose en grande partie sur la déréglementation, et Wall Street est de plus en plus unanime dans son scepticisme quant à son efficacité.
Dans une nouvelle note de recherche publiée jeudi, les analystes d’UBS ont évalué le rapport économique du président, qui présente la stratégie de logement la plus détaillée de l’administration à ce jour, et ont constaté qu’il manque environ 10 millions de logements aux États-Unis, soit plus que la propre estimation d’UBS d’environ 7 millions d’unités. Le verdict : bien intentionné, directionnellement correcte à certains endroits, mais peu susceptible de fournir la « montée d’adrénaline » dont le marché immobilier a besoin à l’approche des élections de mi-mandat.
L’argument central de l’administration est que la réglementation gouvernementale – ce que la Maison Blanche appelle une « taxe bureaucratique » – est la principale responsable de la crise de l’accessibilité au logement dans le pays, et que ce fardeau ajoute plus de 100 000 dollars au coût d’une maison unifamiliale. L’administration estime qu’une diminution d’un écart type de l’indice de réglementation de l’utilisation des terres résidentielles de Wharton pourrait augmenter le parc immobilier américain de 13,2 millions d’unités.
Pour démontrer que le concept est réalisable, la Maison Blanche a cité l’exemple du Texas au début des années 2000, lorsque des règles d’utilisation des terres plus souples et une expansion rapide des banlieues ont permis aux prix de l’immobilier de rester stables même si la population augmentait.
Le problème est que le modèle a finalement produit une surchauffe des prix et un cycle d’expansion et de récession que traverse encore le Texas. Lance Lambert de Fortune a rapporté en 2022 qu’Austin avait été surévalué de 41 % et Dallas de 33 %. D’ici 2026, la correction sera arrivée : la valeur des maisons à Austin a chuté de plus de 11 % par rapport à son sommet de 2022 et la ville se classe désormais au 51e rang sur 52 grandes zones métropolitaines américaines pour la santé du marché immobilier, Dallas étant également en baisse de près de 11 %.
“Si les prix élevés de l’immobilier et les chocs négatifs de la demande sont des éléments clés des cycles d’expansion et de récession, l’élasticité de l’offre l’est aussi”, a déclaré Lambert, actuellement rédacteur en chef de ResiClub, à Fortune. “Le fait que des marchés comme Austin, Punta Gorda et Tampa disposent de plus de terrains disponibles pour construire signifie qu’ils sont plus susceptibles de constater une réaction de l’offre suite à la surchauffe des prix de l’immobilier et des loyers.”
Lorsque la demande augmente sur ces marchés, les constructeurs peuvent accélérer la construction relativement rapidement. Mais lorsque la demande ralentit, l’offre supplémentaire qui arrive peut amplifier la pression à la baisse sur les prix et les loyers.
Le revers de la médaille, note Lambert, est que les marchés à offre limitée, comme ceux du nord-est ou de la côte de la Californie, ont tendance à connaître des fluctuations d’expansion et de récession moins spectaculaires, précisément en raison de la quantité limitée de terrains constructibles et des niveaux plus faibles de nouvelles constructions.
Au Texas, l’administration cite donc essentiellement une histoire de réussite devenue un récit édifiant : précisément la volatilité des phases d’expansion et de récession que la déréglementation à elle seule, en l’absence d’une gestion coordonnée de la demande, n’a historiquement pas réussi à empêcher.
Rien de tout cela ne signifie que la déréglementation est une mauvaise recette à long terme. “Il n’y a pas de baguette magique qui ramènera soudainement l’abordabilité du logement à sa moyenne historique demain”, a déclaré Lambert. « Il faudra du temps pour que le récent déclin se rétablisse, et certains marchés le constateront plus rapidement que d’autres. Cela dit, à long terme, si nous facilitons la construction sur davantage de marchés, une offre plus rapide pourrait répondre à ces pics cycliques de la demande de logements – comme nous l’avons vu en 2020-2022 – et nous aurions un marché du logement plus sain.
Les analystes de l’UBS ont qualifié d'”encourageante” la tentative d’aborder le logement du point de vue de l’offre et de la demande. Les meilleures pratiques suggérées autour de la stimulation de l’innovation manufacturière, de la rationalisation des étapes de construction de maisons et de la protection du choix des consommateurs représentent également « un pas dans la bonne direction », a-t-il ajouté.
Mais la banque voit un problème structurel fondamental : la réglementation du logement aux États-Unis est en grande partie contrôlée par les gouvernements locaux, et non par Washington. Cela signifie que les lignes directrices de l’administration sont, au mieux, des suggestions volontaires. Ainsi, les États ayant les contraintes réglementaires les plus lourdes, comme la Californie et la Nouvelle-Angleterre, sont plutôt démocrates et « pourraient être moins disposés à se conformer » aux règles de la Maison Blanche.
Ce n’est pas une découverte nouvelle. En janvier, les stratèges de Morgan Stanley ont qualifié les directives de Trump en matière de logement de « modestement utiles à l’abordabilité des logements », avertissant qu’elles constituent un ajustement marginal plutôt qu’un remède pour le marché. Le véritable obstacle, a conclu Morgan Stanley, est l’effet de « verrouillage » : environ les deux tiers de tous les prêts hypothécaires en cours ont toujours des taux d’intérêt inférieurs à 5 %, ce qui signifie que les propriétaires sont peu incités financièrement à vendre, quelle que soit l’ampleur de la déréglementation que Washington pousse. Torsten Slok, d’Apollo Global Management, a noté que 40 % des ménages américains n’ont aucun prêt hypothécaire, ce qui rend l’effet de verrouillage encore plus profond que ne le suggèrent les seules données hypothécaires.
Pendant ce temps, le marché immobilier est gelé depuis près de trois ans et le dégel printanier auquel les acheteurs continuent de s’attendre ne s’est pas concrétisé.
Si la Maison Blanche veut faire bouger les choses rapidement, UBS a évoqué un levier plus gérable : demander à Fannie Mae et Freddie Mac d’augmenter leurs achats de titres adossés à des créances hypothécaires, ou de réduire temporairement les frais de garantie que les deux sociétés parrainées par le gouvernement facturent aux prêteurs. Il s’agit du même mécanisme que l’administration a essayé en janvier, poussant brièvement le taux à 30 ans en dessous de 6 % pour la première fois depuis 2022 avant que l’effet ne se dissipe.
Il y a un domaine dans lequel l’UBS a exprimé un réel enthousiasme : la construction modulaire et hors site. La productivité du travail dans la construction a chuté d’environ 30 % entre 1970 et 2020 (un frein qui, selon le gouvernement, a coûté à l’économie américaine environ 20 points de base de croissance du PIB par an), tandis que la productivité globale des États-Unis a augmenté de 100 % sur la même période. UBS estime que les panneaux muraux à eux seuls pourraient générer 6 200 $ d’économies par maison à grande échelle, 30 % de jours de charpente en moins et 20 % de déchets en moins.
Le rapport de l’administration recommandait d’aligner les codes de construction pour les logements modulaires et préfabriqués sur les normes nationales, ce que l’UBS a qualifié de catalyseur potentiel pour des gains d’efficacité tout au long de la chaîne de valeur du logement.
Pourtant, la construction hors site est une construction qui prend des années et ne constitue pas une solution immédiate. Pour l’instant, l’écart entre les ambitions de l’administration en matière de logement et les outils disponibles reste large.
