Quelques facteurs économiques et politiques influencent actuellement les prévisions des leaders d’opinion du secteur immobilier pour l’avenir proche, notamment en ce qui concerne l’évolution des taux hypothécaires.
D’une part, le président Donald Trump a récemment annoncé qu’il avait ordonné au gouvernement fédéral d’acheter pour 200 milliards de dollars supplémentaires de titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) au-delà des niveaux habituels.
“Les titres adossés à des créances hypothécaires sont des obligations dont les flux de trésorerie sont liés au paiement du principal et des intérêts sur un ensemble de prêts hypothécaires sous-jacents”, selon la Banque de Réserve Fédérale de New York.
Trump a fait valoir sur les réseaux sociaux que cette mesure contribuerait à réduire les taux hypothécaires et à atténuer les problèmes d’accessibilité au logement du pays.
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L’argent nécessaire à ces achats proviendrait de Fannie Mae et Freddie Mac, les géants du crédit hypothécaire contrôlés par le gouvernement.
L’annonce a déclenché une hausse rapide du marché des MBS, mais Chen Zhao, responsable de la recherche économique chez la société de technologie immobilière Redfin, prévoit une évolution modérée des taux hypothécaires à long terme.
“L’impact final sera faible. Le taux hypothécaire fixe sur 30 ans couramment utilisé par l’acheteur moyen pourrait tomber d’environ 6,15% à environ 6%”, a écrit Zhao.
Mortgage News Daily a rapporté que le taux fixe sur 30 ans était de 6,07 % le 14 janvier.
“Dans le cas d’aujourd’hui, l’effet net a été que le prêteur moyen est resté parfaitement inchangé par rapport à hier – ce qui n’est pas un mauvais résultat étant donné qu’aujourd’hui est à égalité au troisième rang des taux les plus bas jamais enregistrés depuis le début de 2023”, selon Matthew Graham, directeur de l’exploitation du Mortgage News Daily.
Un rapport sur l’inflation faible ne devrait pas faire évoluer les taux hypothécaires
“En décembre, l’indice des prix à la consommation pour tous les consommateurs urbains a augmenté de 0,3 pour cent, désaisonnalisé, et de 2,7 pour cent au cours des 12 derniers mois, non désaisonnalisé”, a rapporté le Bureau of Labor Statistics (BLS) le 13 janvier.
Redfin suggère qu’il s’agit d’un rapport sur l’inflation qui n’affectera probablement pas les taux hypothécaires.
“Il est peu probable que les taux hypothécaires changent suite à un rapport sur une inflation modérée, encore entaché par des distorsions liées à la fermeture du gouvernement”, a écrit Redfin. “Si nous examinons les problèmes statistiques, l’inflation devrait rester comme prévu, ce qui maintiendra la Réserve fédérale en attente dans un avenir prévisible.”
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Sur la base de mes 20 années d’expérience dans les rédactions financières, j’ai découvert que les experts considèrent généralement que les augmentations et les diminutions des taux hypothécaires suivront probablement les augmentations et les diminutions des taux d’intérêt fixés par la Réserve fédérale, bien qu’il n’y ait pas de corrélation directe à proprement parler.
“La Réserve fédérale restera inchangée et il est peu probable que les taux hypothécaires changent beaucoup dans un avenir proche”, a prédit Redfin.
“La Fed se concentre beaucoup plus sur les données du marché du travail et sur tout signe d’un risque croissant de récession qui justifierait des baisses de taux plus rapides”, a ajouté Redfin. “Une grande partie de l’attention des marchés financiers se porte actuellement sur l’indépendance de la Réserve fédérale, compte tenu de l’annonce d’une enquête criminelle contre le président Powell.”
Redfin prédit que la Réserve fédérale n’augmentera pas les taux d’intérêt. “L’inflation a été légèrement inférieure aux attentes en décembre dans le rapport de l’IPC d’aujourd’hui”, a écrit Redfin. “Les chiffres sont toujours faussés par la fermeture du gouvernement, mais il est peu probable que l’inflation sous-jacente soit une source d’inquiétude majeure.” La majeure partie de l’inflation au-dessus du niveau préféré de la Fed est concentrée dans les biens plutôt que dans les services, selon Redfin. La principale source de cette inflation liée aux biens est la politique tarifaire, qui a temporairement fait monter les prix. ce qui suggère une pression limitée sur la Réserve fédérale pour qu’elle augmente les taux d’intérêt. Redfin n’est pas sûr que Fannie Mae et Freddie Mac puissent dépenser 200 milliards de dollars
Redfin a noté que Fannie Mae et Freddie Mac avaient déjà augmenté leurs achats de MBS jusqu’à la fin de 2025, citant un article de Bloomberg.
“La possibilité pour eux d’acheter 200 milliards de dollars supplémentaires dépend de la quantité de liquidités dont ils disposent et de la marge de manœuvre dont ils disposent dans leur portefeuille avant d’atteindre les limites réglementaires sur le montant de MBS qu’ils peuvent détenir”, a écrit Redfin.
Et Redfin a déclaré que le président Trump ne pouvait pas ordonner à la Réserve fédérale de procéder à des achats de MBS.
“La Réserve fédérale est indépendante du pouvoir exécutif. À de nombreuses reprises, le président de la Fed, Powell, a rejeté l’idée d’acheter des MBS pour faire baisser les taux hypothécaires”, selon Redfin.
“Il a souligné que la pénurie de logements est la cause première de la crise de l’accessibilité financière. La Réserve fédérale a également commencé à abandonner les MBS au profit des bons du Trésor d’ici la fin de 2025.”
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