Une proposition avancée par l’administration Trump visant à créer un produit hypothécaire sur 50 ans pour améliorer l’abordabilité du logement pourrait offrir des économies immédiates significatives aux acheteurs de maison, mais au prix élevé d’un doublement de la charge d’intérêt sur la durée du prêt, selon une analyse récente de John Lovallo d’UBS Securities.
Avertissant que de nombreuses questions fondamentales restent sans réponse, un calcul approximatif montre un compromis évident entre l’abordabilité mensuelle immédiate et l’accumulation de dettes à long terme. Selon les estimations de Lovallo, la durée prolongée du prêt pourrait réduire le paiement mensuel d’une maison au prix médian d’environ 119 $.
Même si l’allégement financier à court terme est important pour les consommateurs aux prises avec les coûts actuels du logement, la pénalité fiscale à long terme est sévère. Selon l’analyse d’UBS, prolonger la durée du prêt de trois décennies à cinq décennies pourrait doubler le montant des intérêts payés par l’acheteur de cette maison au prix médian pendant la durée du prêt. De plus, cet échéancier de paiement considérablement allongé réduirait considérablement le taux d’accumulation de capital pour le propriétaire.
C’est un problème puisque l’extension extraordinaire de cette proposition pose une autre complication démographique. UBS constate que le premier acheteur moyen vient d’avoir 40 ans. Cette tranche d’âge signifie que de nombreux emprunteurs initiaux pourraient décéder avant l’échéance de leur hypothèque.
“Ce n’est généralement pas un objectif des décideurs politiques de répercuter la dette hypothécaire sur les enfants des emprunteurs”, a déclaré Mike Konczal, directeur principal des politiques et de la recherche à l’Economic Security Project, à l’Associated Press. L’AP a proposé un calcul similaire à celui de Lovallo, concluant que l’emprunteur moyen paierait 389 000 $ supplémentaires en intérêts sur la durée d’une hypothèque de 50 ans, par rapport à une hypothèque de 30 ans.
Comment les mathématiques se décomposent
Les analystes d’UBS de l’équipe de Lovallo, dont Spencer Kaufman et Matthew Johnson, ont basé ce calcul sur une maison au prix médian d’environ 420 000 $, en supposant un acompte de 12 % de 50 400 $, ce qui laisse un montant de prêt de 369 600 $. À titre de comparaison, l’analyse postule qu’une hypothèque standard sur 30 ans aurait un taux d’intérêt de 6,33 %, ce qui entraînerait un paiement mensuel de 2 295 $.
On estime cependant que le produit à 50 ans aura un taux 50 points de base plus élevé, à 6,83 %. Malgré ce taux plus élevé, prolonger la durée à 600 mois (50 ans) réduirait le paiement mensuel à 2 176 $. Ce calcul suggère une augmentation du pouvoir d’achat du consommateur moyen de près de 23 000 $, ce qui lui permettra de s’offrir une maison dont le prix peut atteindre 442 995 $ tout en maintenant le paiement mensuel au niveau de référence sur 30 ans de 2 295 $.
La viabilité et la structure du prêt hypothécaire sur 50 ans sont confrontées à plusieurs facteurs qui compliquent la situation. Fannie Mae et Freddie Mac étant actuellement sous tutelle, ils pourraient potentiellement acheter ces prêts hypothécaires à plus long terme auprès de prêteurs, puis les regrouper en titres à vendre aux investisseurs, en supposant que la demande soit suffisante. Les analystes d’UBS ont émis l’hypothèse qu’il pourrait être difficile de modifier la loi Dodd-Frank pour permettre aux prêts hypothécaires à 50 ans d’être classés comme prêts qualifiés, ce qui entraînerait des prêts à plus longue échéance avec des taux d’intérêt plus élevés que la version à 30 ans.
Investir dans les infrastructures ?
En conclusion de ses premières réflexions sur la proposition, l’UBS a réitéré début octobre sa conclusion à la fin d’une étude de trois ans : le marché du logement est si inefficace et gelé que la seule solution claire est un investissement direct du gouvernement dans les infrastructures de logement. La réponse réside avant tout dans les panneaux muraux fabriqués.
En octobre, l’équipe de Lovallo a noté plusieurs faits accablants : l’accessibilité financière du logement est proche de son pire niveau depuis le milieu des années 1980, selon l’indice d’accessibilité NAR, tandis que les recherches de la Réserve fédérale indiquent que la construction est « la seule grande industrie qui a enregistré une croissance moyenne négative de la productivité depuis 1987 ». Enfin, l’équipe de Lovallo a estimé à 7 millions d’unités la pénurie structurelle de logements sur le marché immobilier américain.
UBS a suggéré qu’augmenter la pénétration des panneaux muraux fabriqués constituerait une stratégie importante, générant jusqu’à 30 % de réduction des jours de charpente ainsi qu’une réduction de 20 % des déchets. Les coûts de construction augmenteraient de 783 dollars par unité, selon l’étude de l’UBS, ce qui suggère une réticence de la part du secteur privé.
