Depuis un an, les experts prédisent un marché immobilier relativement stable en 2026. Même si cela ne crée pas l’enthousiasme du début des années 2020, cela s’accompagne également d’une certaine volatilité que les investisseurs chevronnés ont connue au cours des deux dernières décennies.
Un marché immobilier plat convient mieux aux investisseurs disposant de fondamentaux solides. Souvent, cela ne produit pas les rendements les plus spectaculaires, mais la capacité de se protéger contre les baisses tout en créant un patrimoine à long terme est toujours attrayante. Le seul véritable disrupteur pour ce type de marché est un « événement cygne noir », un événement rare et à fort impact qui remodèle le paysage. La guerre en Iran en est devenue une, et Dave Meyer de BiggerPockets affirme qu’elle remodèle déjà la trajectoire du marché immobilier.
“Comment la guerre en Iran affecte-t-elle le marché immobilier ? Je dis depuis des années qu’un événement cygne noir peut toujours changer radicalement la dynamique immobilière. Eh bien, le voici”, a déclaré Meyer dans l’épisode de vendredi du podcast immobilier BiggerPockets.
Meyer a ajouté : “Au cours du dernier mois, la guerre a remodelé la trajectoire des taux hypothécaires, de l’inflation, de la confiance des consommateurs et bien plus encore. Et, bien sûr, tous ces facteurs affecteront la valeur des maisons. Et attention spoiler, l’impact ne sera probablement pas bon.”
Le point sur BiggerPockets sur le marché actuel
La mise à jour d’avril 2026 de Meyer se concentre sur ce qui est arrivé aux taux hypothécaires au cours du mois dernier. Après être tombé à 5,99 % en février, le taux hypothécaire moyen à 30 ans est remonté dans la fourchette de 6,3 à 6,5 %. Selon la mise à jour de BiggerPockets, cela efface neuf mois consécutifs d’améliorations de l’accessibilité financière que les acheteurs de maison avaient commencé à ressentir.
Ce renversement, dit Meyer, est dû à la hausse de l’inflation liée à la guerre. L’indice des prix à la consommation du 10 avril a montré que l’inflation est passée de 2,4 % à 3,3 % en un seul mois, un bond que Meyer qualifie de « laid ». Et comme les taux hypothécaires suivent de près les rendements du Trésor à 10 ans, qui sont très sensibles à l’inflation, Meyer explique que les taux devraient rester élevés.
“Tant que l’inflation sera plus élevée, nous aurons une pression à la hausse sur les taux hypothécaires”, a déclaré Meyer. “Personnellement, je pense que nous n’atteindrons pas encore six heures au moins dans les prochaines semaines et peut-être avant des mois ou plus.”
Mais même si les perspectives de Meyer sur le marché global sont prudentes, il affirme que les mêmes conditions qui ont créé le ralentissement ouvrent discrètement une fenêtre permettant aux investisseurs immobiliers d’y prêter attention. Et ce ne sont pas seulement les investisseurs à temps plein qui en bénéficieront. Les acheteurs de maison ordinaires qui ont passé les dernières années avec des prix gonflés ou surenchéris se retrouvent dans un marché dont la dynamique évolue en leur faveur.
“Nous entrons dans un marché d’acheteurs”, a déclaré Meyer. “Lors d’une correction, vous entrez dans un marché d’acheteurs. Cela signifie que vous avez le pouvoir.”
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La logique, selon Meyer, est simple. À mesure que l’incertitude freine la demande des acheteurs et que les propriétés restent plus longtemps sur le marché, les vendeurs deviennent plus motivés et la concurrence diminue. Le résultat, dit-il, est le meilleur environnement pour acheter de l’immobilier depuis des années, à condition que les investisseurs soient disciplinés dans ce qu’ils achètent.
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La compensation qui remodèlera le marché immobilier en 2026
Le changement décrit par Meyer est basé sur des données. Les ventes de maisons existantes ont atteint l’un des rythmes les plus lents jamais enregistrés en janvier, à seulement 3,9 millions d’unités annualisées, selon les données du NAR citées dans l’épisode. Neuf mois consécutifs d’amélioration de l’accessibilité ont commencé à s’inverser. Et selon l’enquête auprès des investisseurs d’avril 2026 de BiggerPockets, citée dans l’épisode de vendredi, plus de 65 % des investisseurs immobiliers s’attendent désormais à ce que la guerre ait un impact négatif ou « très négatif » sur le marché immobilier au cours des trois prochains mois.
Ces mêmes pressions peuvent créer des opportunités. Avec moins d’acheteurs actifs, les jours de présence sur le marché augmentent. Les vendeurs qui doivent déménager sont de plus en plus disposés à négocier. De plus, Meyer s’attend également à une amélioration des perspectives de flux de trésorerie locatifs. Si les prix diminuent légèrement alors que les loyers restent stables, les calculs sur un bien locatif s’améliorent.
Pour profiter de cet avantage, il faut de la discipline et une peau épaisse. Être prêt à proposer à un prix logique et être à l’aise face aux refus font partie des fondamentaux solides qui transforment les opportunités en réalité sur ce type de marché. Les indicateurs sous-jacents sont préoccupants, mais c’est aussi la raison pour laquelle de nombreux investisseurs resteront à l’écart.
Points clés à retenir pour les investisseurs immobiliersLes taux hypothécaires ont inversé leur tendance : après être tombé à 5,99 % en février, le taux moyen à 30 ans est remonté à 6,3-6,5 % en avril et devrait rester élevé tant que l’inflation reste supérieure à l’objectif de 2 % de la Réserve fédérale. Les investisseurs immobiliers interrogés par BiggerPockets s’attendent à un impact négatif sur le marché immobilier au cours des trois prochains mois. Les vendeurs sont de plus en plus motivés : les jours de présence sur le marché augmentent à mesure que moins d’acheteurs s’impliquent, ce qui donne aux investisseurs (et aux acheteurs réguliers de maison) qui restent actifs un levier de négociation important. Comme le souligne Meyer, ce sont tous des tampons structurels contre une récession plus large.
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