Au cours des dernières années, le marché immobilier a été un sujet sensible pour de nombreux Américains. Alors que les taux hypothécaires et les prix de l’immobilier sont restés élevés bien au-dessus des niveaux pandémiques, beaucoup ont perdu espoir dans le rêve américain d’accession à la propriété et les jeunes générations ont complètement abandonné l’idée.
Mais le PDG de Rocket Companies, dont la filiale phare est Rocket Mortgage, a déclaré cette semaine qu’il y avait des signes indiquant que les Américains s’éloignent de l’accession à la propriété et se disputent l’accession à la propriété. Immédiatement après que les taux hypothécaires soient tombés légèrement en dessous de 6 %, le PDG de Rocket, Varun Krishna, a déclaré à CNBC que la société était sur le point d’enregistrer le volume de production de prêts hypothécaires le plus élevé et le bénéfice de ventes le plus élevé en quatre ans.
Le succès actuel de Rocket diffère grandement de ce qui se passe dans l’ensemble du secteur hypothécaire. Alors que le prêteur basé à Détroit fait face à une vague de demande renouvelée, PennyMac, un important prêteur et gestionnaire de prêts hypothécaires américain, fait face à un redémarrage plus lent et plus douloureux.
“La façon dont je décrirais ce dernier trimestre est très simple : c’est l’histoire de deux villes”, a déclaré Krishna. “Quand on regarde le dernier trimestre, les taux hypothécaires sont tombés à leur plus bas niveau des trois dernières années, et Rocket était là pour capitaliser.”
Mais cela révèle également quelque chose de plus large sur le marché immobilier actuel : alors que certains propriétaires actuels ont désormais la possibilité de progresser et d’échanger contre une propriété plus chère ou plus grande (ou alors que les générations plus âgées se sentent plus disposées à débloquer les menottes dorées dont le marché immobilier les a empêchés), les jeunes générations sont encore largement laissées pour compte.
Cette « histoire de deux villes » illustre aujourd’hui ce que vivent les ménages américains. Pour les emprunteurs aux revenus relativement plus élevés et bénéficiant d’un crédit solide, une légère baisse des taux (jusqu’à la fourchette basse de 6 %) peut suffire à rendre un achat réalisable, surtout s’ils possèdent déjà une maison et peuvent tirer parti de leurs capitaux propres pour effectuer un achat avec mise de fonds. Ces acheteurs sont à l’origine d’une grande partie des nouvelles activités de Rocket, même s’ils échangent les taux ultra-bas du passé contre des prêts plus onéreux.
“Le marché hypothécaire devrait croître jusqu’à 25% et les ventes de maisons existantes devraient augmenter jusqu’à 10%”, a déclaré Krishna.
Mais pour de nombreux locataires et acheteurs pleins d’espoir, les calculs ne sont toujours pas des mathématiques. Les prix des logements restent bien au-dessus des niveaux d’avant 2020 (plus de 40 % de plus) et même avec des taux loin de leurs sommets, les mensualités pour une maison au prix médian (427 000 $, selon Redfin) peuvent facilement dépasser ce qu’un ménage typique gagne (83 000 $, selon les données du recensement).
Les jeunes Américains, en particulier, sont confrontés à des obstacles plus élevés en matière de mise de fonds, à des remboursements de prêts étudiants plus élevés et à la concurrence des acheteurs au comptant et des investisseurs de la génération plus âgée. Tout cela signifie qu’une augmentation des demandes de prêt hypothécaire ne se traduit pas nécessairement par une amélioration générale de l’accessibilité au logement, même si certains économistes et experts en logement prédisent que le marché sera un peu plus supportable cette année.
Lawrence Yun, économiste en chef de la National Association of Realtors, a récemment déclaré qu’ils prévoyaient une situation « légèrement meilleure » pour davantage de ventes de maisons cette année, à mesure que les niveaux de stocks augmenteraient et que « l’effet de verrouillage » s’estomperait progressivement.
Cela est dû « au fait que des événements qui changent la vie poussent davantage de personnes à mettre leur propriété en vente pour emménager dans leur prochaine maison », a déclaré Yun dans un communiqué. “(2026) devrait être meilleur avec des taux hypothécaires plus bas, ce qui qualifiera davantage d’acheteurs. Nous prévoyons que les ventes de maisons augmenteront d’environ 14 % à l’échelle nationale en 2026.”
Pourquoi le modèle économique de Rocket a connu autant de succès ces derniers temps
Une grande partie du succès récent de Rocket peut être attribuée à la différence entre son modèle économique et celui de PennyMac.
Alors que les deux sociétés émettent et gèrent des prêts hypothécaires, Rocket se concentre sur les prêts numériques directs aux consommateurs, gérant plus de la moitié de son volume en ligne sans intermédiaires. Rocket est également motivé par de lourds investissements dans la technologie, une récupération de clientèle basée sur l’IA et une diversification dans l’immobilier, les prêts automobiles et les finances personnelles, ce qui signifie qu’ils ont plus de clients fidèles.
PennyMac, quant à elle, répartit le risque entre les canaux de correspondants, de courtiers et de vente directe aux consommateurs, en se concentrant sur les prêts gouvernementaux et les titrisations non-agences. S’associe à PennyMac Mortgage Investment Trust (son FPI) pour des investissements dans des droits de gestion hypothécaire rentables en termes de capital et dans la gestion par des tiers, y compris les impayés. En d’autres termes, PennyMac donne la priorité à l’évolutivité plutôt qu’à la technologie destinée aux consommateurs qui pourrait les aider à fidéliser leurs clients.
“La principale différence est que nous maintenons nos relations avec nos clients parce que nous connectons le service et l’origination à grande échelle”, a expliqué Krishna. «Ce qui est unique chez Rocket, c’est que nous sommes le plus grand prestataire de services et nous sommes également le plus grand initiateur, mais nous aidons nos clients à passer du service à l’origination lorsqu’ils font partie de leur prochaine transaction.»
PennyMac, en revanche, a été plus exposée aux problèmes du secteur hypothécaire : des marges plus serrées sur les prêts garantis par le gouvernement, une plus petite empreinte directe avec le consommateur et une plus grande dépendance à l’égard d’un marché des droits de gestion hypothécaire qui a été volatil depuis que les taux ont commencé à augmenter après la pandémie. Alors que les volumes de demandes de prêts hypothécaires se sont taris après la pandémie et la fin de l’ère du refinancement facile, les prêteurs comme PennyMac ont eu du mal à remplacer cette activité par de nouvelles émissions rentables.
« Soudain, les gens sont prêts non seulement à refinancer leur hypothèque, mais aussi à déménager parce qu’ils ne se sentent plus piégés », a déclaré Krishna. “C’est le chiffre d’affaires que nous espérions enfin voir.”
