Barbara Corcoran est connue pour ses décisions d’investissement franches et pour aller à l’encontre des idées financières conventionnelles, y compris pour sa fierté de ne pas économiser un « centime » de sa richesse substantielle. Mais il doit faire quelque chose de bien, étant donné qu’il vaut environ 100 millions de dollars, et il a révélé quelques clés de son succès dans l’immobilier.
Corcoran est apparue sur le podcast immobilier BiggerPockets avec son fils Tom Higgins pour décrire deux méthodes qui, selon elle, sont sa « règle d’or » en matière d’investissement immobilier : mettre 20 % de mise de côté sur un immeuble de placement et demander aux locataires de cet immeuble de payer l’hypothèque.
C’est la méthode que Corcoran elle-même a utilisée lorsqu’elle a emprunté 1 000 $ à son petit-ami de l’époque pour démarrer sa carrière dans l’immobilier. Après avoir échoué dans 22 emplois, elle a quitté son emploi de serveuse et a ouvert une « petite » agence immobilière à New York. Elle a fini par vendre le groupe Corcoran à la société immobilière NRT pour 66 millions de dollars en 2001, la propulsant ainsi vers la célébrité dans l’immobilier et l’investissement commercial. Il fait partie de la principale liste d’investisseurs de Shark Tank depuis sa création en 2009 et a conclu des accords avec plus de 100 sociétés.
La règle d’or de l’investissement immobilier
La méthode Corcoran pour l’investissement immobilier a fait ses preuves.
“Cela a toujours été ma règle d’or”, a-t-il déclaré. “Acheter une propriété avec 20 % de mise de fonds. (Ça) a toujours été ma formule parce qu’avant, ils le faisaient avec 10 %, mais ce n’est plus possible. J’ai répété cette formule encore et encore, puis je me suis assuré que le locataire avait payé mon hypothèque. C’est assez simple comme ça.”
Déposer 10 % au lieu de 20 % peut laisser à l’acheteur un paiement mensuel trop élevé, une décision risquée puisque les prix des maisons et les taux hypothécaires sont encore élevés. Un acompte de 20 % augmente les chances que vous récupériez une propriété encore plus rapidement et que vous réalisiez un profit plus tôt.
Bien que cette règle empirique ait fonctionné pour Corcoran, d’autres investisseurs immobiliers préviennent qu’une règle unique ne correspond pas toujours aux conditions du marché.
“Chaque protocole d’investissement est complètement unique et différent”, a déclaré à Fortune Alex Blackwood, PDG et co-fondateur de la plateforme d’investissement immobilier Mogul Club. “Par exemple, peut-être que la cote de crédit d’un investisseur est meilleure afin qu’il puisse obtenir plus avec moins de coûts mensuels, ou peut-être que les taux d’intérêt sont plus bas afin qu’un investisseur puisse augmenter son effet de levier tout en atteignant son seuil de rentabilité.”
Seuil de rentabilité dans le secteur immobilier
Même avec une solide expérience en matière d’investissement immobilier, Corcoran ne s’attend jamais à gagner de l’argent sur ses achats au cours de la première ou des deux premières années de propriété, a-t-il déclaré sur le podcast. Mais le seuil de rentabilité dès le début (le fait qu’un locataire couvre l’hypothèque et les autres frais mensuels du propriétaire) est un bon indicateur que l’immeuble de placement se portera bien.
« Si j’atteins le seuil de rentabilité, je sourirai jusqu’à la banque », a-t-il déclaré. “Et puis la deuxième ou la troisième année, New York est un endroit magique. La valeur augmente toujours, et puis je commence à recevoir beaucoup d’argent. Ensuite, je refinance, j’encaisse beaucoup, je refinance, j’encaisse. L’immobilier est magique s’il est bien fait.”
Blackwood convient que le seuil de rentabilité la première année aide les investisseurs à commencer à réaliser des bénéfices la deuxième année. Même si les investisseurs peuvent subir un impact à court terme sur un investissement à long terme, le retour survient lorsqu’ils peuvent augmenter le loyer, ajoute-t-il.
La règle d’or de « l’équilibre » est également directement liée à l’un des « principes sous-jacents » de l’immobilier, dont le premier est l’effet de levier, a déclaré à Fortune Ian Formigle, ancien directeur des investissements de la plateforme d’investissement immobilier commercial CrowdStreet (maintenant partenaire de Green Light Development).
“Emprunter de l’argent pour acheter un bien immobilier peut amplifier considérablement les rendements pour les investisseurs, mais cela peut également amplifier le risque”, a-t-il déclaré. En adhérant à la règle d’or de Corcoran et en demandant aux locataires de couvrir les coûts, « vous atténuez le risque d’effet de levier en générant un revenu mensuel grâce à la propriété. Vous pouvez également créer une opportunité de créer de la richesse grâce à l’appréciation des actifs, car un bien immobilier bien situé peut attirer plus d’attention et d’investissement au fil du temps. »
Pourtant, un investissement immobilier réussi prend du temps. Au cours du podcast, Corcoran a décrit une propriété qu’il a achetée en utilisant sa méthode de mise de fonds de 20 %, mais qu’il a attendu 20 ans pour la vendre. Il a payé 1 million de dollars pour la propriété et l’a revendue pour 3,2 millions de dollars deux décennies plus tard.
Bien que ce processus prenne du temps, Corcoran met en garde contre le retrait trop précoce de l’argent des immeubles de placement.
“Vous paralysez votre entreprise si vous commencez à retirer de l’argent”, a-t-il déclaré. “Vous voulez voir combien de temps vous pouvez tenir sans toucher un centime. C’est ce que j’ai fait.” Pour gagner de l’argent lorsqu’il commençait à investir dans l’immobilier, Corcoran dirigeait sa société de courtage.
“J’ai gagné beaucoup d’argent avec ça”, a-t-il ajouté. “Mais (en ce qui concerne) mes immeubles, je n’ai jamais cherché d’argent dedans jusqu’à ce qu’ils arrivent à échéance un peu, et ensuite j’ai commencé à retirer beaucoup d’argent.”
Une version de cette histoire est apparue sur Fortune.com le 5 décembre 2023.
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