Pendant la pandémie, les marchés immobiliers de Floride et du Texas ont connu un regain de popularité. Libérés de leur présence au bureau, les travailleurs à distance se sont dirigés vers le sud pour profiter des températures chaudes, des faibles taux d’imposition et des nouvelles constructions de la Sunbelt.
Mais cette histoire est aujourd’hui en train d’être réécrite. Les acheteurs de maison donnent désormais la priorité à l’abordabilité et à l’emploi stable, ce qui signifie que les villes de la Rust Belt sont désormais plus fortes que leurs homologues de la Sunbelt. L’Ohio, en particulier, est un champion discret du marché immobilier américain, grâce à l’attrait de la Cleveland Clinic et d’une usine Intel de 20 milliards de dollars. Oh, et des logements environ 30 % moins chers que ceux des côtes.
Les données Redfin publiées lundi montrent que les États-Unis sont résolument un marché d’acheteurs : les vendeurs ont dépassé les acheteurs de 43 % en mars, soit un peu moins que l’écart le plus important jamais enregistré depuis 2013. Mais la douleur n’est pas uniformément répartie.
Dans un marché déséquilibré, l’Ohio reste stable
Les cinq marchés d’acheteurs les plus déséquilibrés du pays se trouvent tous dans la Sunbelt : Miami (où les vendeurs sont 148 % plus nombreux que les acheteurs), Nashville (119 %), Austin (112 %), San Antonio (109 %) et Las Vegas (101 %). Toutes les principales artères métropolitaines de Redfin en Floride et au Texas sont désormais un marché d’acheteurs : les vendeurs de Houston sont 97 % plus nombreux que les acheteurs et Dallas de 87 %.
“Les impôts fonciers élevés, la hausse des coûts d’assurance et les craintes concernant la sécurité de l’emploi rendent les acheteurs de maison très sélectifs”, a déclaré Barb Cooper, agent immobilier chez Redfin Premier à Austin, dans un communiqué. “Les acheteurs qui sont sur le marché veulent des maisons clé en main à tous points de vue et peuvent se permettre d’attendre sans faire de compromis car nous avons des tonnes de stocks.”
Pendant ce temps, l’Ohio tient bon. Cincinnati et Columbus sont des marchés d’acheteurs modestes (respectivement 30,7 % et 22,8 %), et Cleveland est l’un des rares marchés équilibrés aux États-Unis.
Les acheteurs de la génération Z et les travailleurs à distance, en particulier, quittent les zones métropolitaines de Sunbelt, où les coûts sont plus élevés, pour le Midwest, où les prix médians des logements se situent souvent entre 200 000 et 275 000 dollars, bien en dessous du chiffre national, qui a dépassé 400 000 dollars. Le prix médian d’une maison à Cleveland est d’environ 150 000 $, selon les données de Realtor.com, soit moins d’un tiers des 625 000 $ de Miami.
“Situé sur la rive sud du lac Érié, Cleveland mélange le grain de Rust Belt avec une véritable histoire de retour : de la Cleveland Clinic de classe mondiale au Rock & Roll Hall of Fame, en passant par des quartiers revitalisés comme Ohio City et Tremont, où des maisons centenaires côtoient des brasseries et des restaurants animés”, selon Realtor.com. “C’est une ville qui dépasse son poids et son marché immobilier commence à le montrer.”
Le problème du prix de l’immobilier dans la Sunbelt
Le changement d’effet de levier se reflète dans les prix, et c’est là que le Texas et la Floride subissent les pertes les plus importantes.
L’analyse des données de Lance Lambert, fondateur de ResiClub, montre que les prix des logements dans la région métropolitaine d’Austin sont désormais 27,8 % inférieurs à leur sommet de 2022, tandis que les prix des logements à Hartford sont 22,5 % au-dessus de leur sommet de 2022.
« Une partie de cette « bifurcation » se résume à un renversement de sens, la plupart des baisses absolues des prix de l’immobilier se produisant sur des marchés qui sont devenus encore plus surchauffés pendant le boom immobilier pandémique », a écrit Lambert.
À l’échelle nationale, les prix de l’immobilier n’ont augmenté que de 0,8 % sur un an entre mars 2025 et mars 2026, selon l’analyse de Lambert de l’indice Zillow Home Value, et 89 des 300 plus grands marchés immobiliers du pays ont enregistré une baisse des prix d’une année sur l’autre en mars. Au Texas, en Floride et au Colorado, les stocks actifs sont nettement supérieurs aux niveaux pré-pandémiques de 2019, a écrit Lambert, parce que la Sunbelt a été surconstruite. Cela signifie que les prix de l’immobilier diminueront ou resteront stables, a-t-il ajouté.
Le Midwest est confronté au problème inverse. Les données de Redfin montrent que les prix des logements à Columbus ont augmenté de près de 4 % d’une année sur l’autre, avec un prix de vente médian de 290 000 $. Et dans la région métropolitaine de Cleveland, les trois villes à la croissance la plus rapide sont Hunting Valley (+8,6 %), Bentleyville (+7,8 %) et Moreland Hills (+9,0 %), selon les données Zillow compilées par Stacker.
Realtor.com a également classé Tolède au quatrième rang des marchés immobiliers les plus dynamiques du pays d’ici 2026, avec une croissance prévue des prix de 13,1 %. Tandis que les vendeurs de Sunbelt baissent leurs prix pour écouler leurs stocks, les vendeurs de l’Ohio voient leur capital croître.
Météo, assurance et quitter la Floride
Ce changement est également amplifié par des forces contre lesquelles les acheteurs ne peuvent pas négocier : le risque climatique, les primes d’assurance habitation et la hausse des cotisations des associations de propriétaires (HOA).
La Floride est confrontée à une intensification des catastrophes naturelles, à une hausse des primes d’assurance et à une hausse des cotisations des associations de propriétaires de copropriétés, qui ont conduit certains propriétaires à partir, selon Redfin. En fait, les données d’Insurify, citées par Insurance Business, montrent que la prime annuelle moyenne dans le Sunshine State est de 8 292 $, soit environ 181 % de plus que la moyenne nationale.
Miami est également considérée comme l’un des marchés les plus faibles car elle compte un excès de copropriétés, et les propriétaires de tout le sud de la Floride ont été frappés par de lourdes évaluations spéciales découlant des lois sur l’inspection structurelle post-Surfside. Le Texas a sa propre version du problème : les impôts fonciers et les coûts d’assurance entraînés par les tempêtes de grêle, les tornades et le risque d’ouragans dans le Golfe ont érodé les calculs d’abordabilité qui ont attiré des millions de personnes là-bas.
Pourquoi l’Ohio gagne
L’Ohio ne figure pas sur le radar de nombreux acheteurs côtiers pour des raisons de style de vie, mais cela peut avoir plus de sens sur le papier du point de vue de l’abordabilité.
Columbus a un prix médian d’une maison d’environ 250 000 $, selon les données de Zillow, et Cleveland offre des coûts de propriété qui sont en réalité inférieurs au loyer, un exploit rare sur le marché actuel.
La base d’entreprises de Cincinnati comprend six sociétés Fortune 500, de Kroger à Procter & Gamble. Pendant ce temps, le projet de semi-conducteurs d’Intel d’une valeur d’environ 20 milliards de dollars à l’extérieur de Columbus attire des talents, des capitaux et une demande de logements.
Danielle Andrews, agent immobilier chez Realty One Group Next Generation, a précédemment déclaré à Fortune qu’elle avait récemment travaillé avec plusieurs acheteurs de la génération Z, en particulier des travailleurs à distance et de jeunes professionnels, qui quittent des zones plus coûteuses comme la Floride à la recherche de logements plus abordables.
“Pour beaucoup, il ne s’agit pas seulement d’un logement moins cher, mais aussi de pouvoir créer de la richesse plus rapidement sans se noyer dans les frais généraux”, a déclaré Andrews. Il a également cité une statistique de StorageCafe montrant que la génération Z et la génération Y représentaient chacune près de 30 % de tous les déménagements interétatiques, des États comme l’Indiana et le Wisconsin connaissant certains des gains les plus importants.
La popularité de la Floride et du Texas ne disparaît pas complètement, mais la prime pandémique qui permettait aux vendeurs de Sunbelt de fixer leur prix a disparu. A sa place se trouve un marché où les acheteurs, armés de stocks et de levier, prennent enfin les devants.
