La date limite de déclaration de revenus du 15 avril est dans moins de deux semaines. Les formulaires, les reçus et, dans certains cas, une facture fiscale imminente peuvent rendre cette période stressante pour les Américains. Mais pour les investisseurs immobiliers en 2025, au moins une chose s’est améliorée.
Avec le One Big Beautiful Bill Act (OBBBA), un amortissement bonus de 100 % a été rétabli de manière permanente pour ce que l’IRS qualifie de « certains biens qualifiés acquis et mis en service après le 19 janvier 2025 ». Il s’agit d’un grand changement par rapport à la Loi sur les réductions d’impôts et l’emploi (TCJA) de 2017, qui fixait la dépréciation des bonus à 100 %, mais avec une suppression progressive à partir de 2023. Ces suppressions progressives devaient atteindre 40 % en 2025.
La distinction du 19 janvier, décrite dans la publication IRS 946, est l’une des nombreuses nuances importantes que les experts conseillent aux investisseurs immobiliers de garder à l’esprit lorsqu’ils tentent d’accélérer la dépréciation.
Avec la possibilité, dans certains cas, d’amortir 20 à 30 % du prix d’achat d’un bien la première année, les investisseurs pourraient bénéficier de déductions fiscales à six chiffres. Mais comme le préviennent les experts, ces économies ne sont accessibles qu’à ceux qui comprennent comment elles sont réalisées.
“Mais voici ce qui manque à la plupart des investisseurs : la dépréciation des obligations est tout aussi puissante que la capacité de les utiliser correctement”, a déclaré Ashley Kehr du podcast Real Estate Rookie de Bigger Pockets.
Cette capacité peut être limitée par tout, depuis le moment où l’actif a été acheté jusqu’à la manière dont sa valeur est attribuée et si le propriétaire répond à des exigences spécifiques qui permettent aux pertes de bénéficier réellement à votre situation en 2026.
Les experts mettent en garde contre les erreurs d’amortissement des bonus
Tout investisseur immobilier souhaitant recourir à l’amortissement majoré doit d’abord comprendre le rôle d’une étude de ségrégation des coûts.
Au lieu de recourir à un amortissement linéaire sur 27,5 ans pour les propriétés résidentielles ou sur 39 ans pour les propriétés commerciales, les investisseurs immobiliers peuvent accélérer l’amortissement grâce à une étude de ségrégation des coûts qui sépare les composants d’une propriété en fonction de leur durée de vie utile, en omettant les terrains qui ne sont pas amortissables.
Pour un immeuble de placement, cela peut classer les éléments du bâtiment comme des biens d’une durée de cinq, sept ou 15 ans, qui peuvent tous être éligibles à un amortissement majoré de 100 % si certaines conditions sont remplies, dont l’une est l’enquête elle-même. Sans cela, la stratégie s’effondre.
“Alors que l’amortissement du bonus à 100 % revient de manière permanente, une déduction que vous ne savez pas comment obtenir est une déduction que vous n’obtenez pas”, a ajouté Kehr dans son avertissement aux investisseurs.
Comprendre quels composants d’un bâtiment peuvent bénéficier d’un amortissement bonus permet aux investisseurs de commencer à estimer dans quelle mesure une étude de ségrégation des coûts pourrait affecter leur situation fiscale. La liste comprend généralement, entre autres, les composants suivants (via EisnerAmper).
Actifs à 5 ans :
Tapis, solsComptoirsÉviers de salle à mangerArmoires et moulures décorativesÉclairage spécialPrise dédiéeExtincteurs
Actifs à 7 ans :
Mobilier de bureau
Actif à 15 ans :
Tuyaux de drainageParkingsAménagement paysagerPiscines extérieuresBornes de protectionTrottoirsLes règles fiscales peuvent limiter les avantages de la ségrégation des coûts
Une étude de séparation des coûts identifie les éléments immobiliers éligibles au bonus, mais ne garantit pas comment cette perte de la première année peut être utilisée pour un contribuable individuel. C’est là que s’allonge la liste des avertissements pour ceux qui souhaitent profiter de cette stratégie.
L’IRS détaille peut-être l’élément le plus important dans la publication 925 (2025), Passive Activity and Risk Rules.
L’immobilier est généralement considéré comme une activité passive. Cela s’accompagne de limitations de l’IRS sur la manière dont les pertes liées à l’activité immobilière peuvent être utilisées. Une limite est que, dans la plupart des cas, les pertes ne peuvent pas compenser les revenus d’emploi ordinaires, comme ceux provenant d’un emploi W-2 ou d’une entreprise active.
“Pour la plupart des investisseurs, les pertes d’activité locative créées par une dépréciation supplémentaire sont ‘passives’ et ne peuvent que compenser les revenus passifs”, a écrit Thomas Castelli de Hall CPA le mois dernier. “Cependant, les investisseurs qualifiés de professionnels de l’immobilier (REPS) en vertu de la section 469(c)(7) de l’IRC peuvent utiliser ces pertes pour compenser leurs revenus actifs, y compris les salaires W-2. Les investisseurs en location à court terme (STR) peuvent également avoir une voie vers un traitement non passif.”
Alors que la date limite de déclaration des impôts approche à grands pas, il s’agit de l’avertissement le plus urgent que les investisseurs immobiliers reçoivent de la part des experts, les implorant de comprendre les détails avant de bénéficier de déductions fiscales importantes sur leurs revenus actifs.
Étant donné que l’immobilier est généralement considéré comme une activité passive, les limitations de l’IRS régissent la manière dont les pertes liées aux activités immobilières peuvent être utilisées.
la rue
L’IRS a des règles de perte d’activité passive
« Si vous envisagez une étude de ségrégation des coûts sur un bien locatif et que cette activité est considérée comme une activité passive, votre déduction fiscale est limitée à 25 000 $ (limite de perte passive) », a récemment souligné Jason Watson, PDG de WCG CPAs & Advisors. “Si votre ménage gagne plus de 150 000 $, votre déduction fiscale pourrait être limitée à 0 $. Oui, vous avez bien lu ce zéro.”
Il s’agit d’un autre avertissement destiné aux investisseurs qui détaille l’une des erreurs les plus courantes associées à la séparation des coûts et à la dépréciation des bonus. Toutefois, les règles relatives aux pertes d’activité passives n’éliminent pas automatiquement la possibilité pour un investisseur de réaliser d’importantes économies d’impôt.
« Premièrement, si vous êtes qualifié de professionnel de l’immobilier, vos limites de perte d’activité passive disparaissent », ajoute Watson. “Pour être un professionnel de l’immobilier tel que défini par l’IRS et non ce qu’on entend au bar, un particulier doit consacrer plus de la moitié des services personnels rendus dans toutes les entreprises et activités au cours de l’année à des activités immobilières.”
Les activités suivantes sont considérées comme des transactions ou des entreprises immobilières telles que définies par l’IRS, selon les instructions de l’annexe E de 2025.
Développement immobilierRéaménagementConstructionReconstructionAcquisitionConversionLocationExploitationGestionLeasingCourtage commercial ou d’affaires
En plus d’exiger que plus de la moitié des services à la personne soient effectués dans des activités immobilières, le statut professionnel de l’immobilier (REPS) impose également au moins 750 heures de ce travail chaque année.
Pour les propriétaires d’entreprise ou les employés W-2 à temps plein, cela serait presque impossible. Sans cette stratégie suivante, les efforts d’achat d’une propriété, de location et de réalisation d’une étude de ségrégation des coûts pourraient avoir peu ou pas d’impact sur l’obligation fiscale d’un investisseur.
Locations de courte durée et activités non passives.
“L’autre façon de contourner les limites de pertes passives est de rendre l’activité non passive”, poursuit Watson. “…Pour être une activité non passive, la durée moyenne du séjour de location doit être de 7 jours ou moins. Situation typique de VRBO Airbnb. Cependant, vous devez aussi participer matériellement (il y a encore ce foutu mot) à l’activité.”
Cela vient directement de l’IRS dans la publication 925.
Souvent appelé « échappatoire de location à court terme », c’est ainsi que certains employés à temps plein du W-2 et propriétaires d’entreprise peuvent compenser leurs revenus actifs avec des pertes immobilières. Cela ne nécessite pas de REPS, mais nécessite une participation matérielle, qui peut être réalisée de différentes manières décrites par l’IRS.
Parmi les tests les plus courants figurent les exigences de 100 heures et de participation « au moins autant » que n’importe qui d’autre.
“Vous avez participé à l’activité pendant plus de 100 heures au cours de l’année fiscale, et vous avez participé au moins autant que quiconque (y compris les personnes qui n’étaient pas intéressées par l’activité) au cours de l’année”, décrit l’IRS dans la publication 925 citée ci-dessus.
Pour les investisseurs immobiliers qualifiés, le retour d’un bonus d’amortissement de 100 % peut entraîner d’énormes économies d’impôt. Mais il existe des obstacles et les experts mettent en garde contre eux à l’approche du 15 avril.
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