L’achat d’une maison en 2026 est devenu l’une des décisions financières les plus difficiles auxquelles les Américains sont confrontés. Les taux hypothécaires sont revenus dans la fourchette de 6,3 à 6,5 %, les prix de l’immobilier restent élevés sur la plupart des marchés à forte demande et la demande des acheteurs a ralenti alors que l’incertitude pèse sur la confiance des consommateurs. Tout cela a créé un marché sur lequel les bonnes affaires semblent de plus en plus rares.
Au milieu de tout cela, l’investisseur immobilier Jesse Walters a constitué un portefeuille de près de 30 logements locatifs en seulement cinq ans en faisant ce que l’on dit impossible à la plupart des acheteurs : trouver des propriétés sous-évaluées dans un marché difficile. Walters est apparu dans l’épisode de lundi du podcast BiggerPockets Real Estate pour détailler les stratégies exactes qu’il utilise pour trouver des offres, dont beaucoup s’appliquent à toute personne achetant une maison en 2026, pas seulement aux investisseurs.
“Tout le monde dit qu’il est impossible d’acheter un bien immobilier en 2026. Les prix sont trop élevés. Les taux sont trop imprévisibles”, a déclaré Henry Washington, animateur de BiggerPockets, au début de l’épisode.
Cependant, comme Washington l’a également noté, Walters élargit son portefeuille même dans ces conditions, et le cadre qu’il utilise est celui que son co-animateur Dave Meyer a décrit comme « un modèle que presque tout le monde peut reproduire ».
Conseils de BiggerPockets pour trouver des offres immobilières dans un marché difficile
Au cœur de l’approche de Walters se trouve un principe simple selon lequel les bonnes affaires proviennent de sources négligées par la plupart des acheteurs. Leur portefeuille a été construit grâce à une combinaison de campagnes de publipostage, de relations avec des agents immobiliers et d’annonces hors marché qui n’atteignent jamais le grand public.
Walters a déclaré aux hôtes de BiggerPockets qu’il avait acheté cinq propriétés rien qu’en 2025 grâce à des campagnes de cartes postales envoyées directement aux vendeurs potentiels. Le reste provenait de références d’agents qui savent que Walters est prêt à acheter, peut conclure rapidement et paiera la totalité de la commission.
“Habituellement, ces agents obtiennent une liste et ces maisons ont besoin de beaucoup de travail”, a déclaré Walters. “Ils ne veulent pas les mettre sur le marché parce qu’ils vont être une nuisance. Ils savent ce que je fais et ils sont très transparents avec moi. C’est ce que c’est. C’est la somme d’argent dont ils ont besoin pour en sortir.”
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Le résultat est un flux constant de propriétés qui n’apparaissent jamais sur Zillow, Redfin ou MLS : des maisons où les vendeurs sont motivés, les agents veulent agir rapidement et la concurrence des autres acheteurs est minime. Pour tout acheteur désireux d’établir des relations similaires, le cadre de Walters ouvre un inventaire de maisons que la plupart des gens ne voient jamais.
Son histoire met également l’accent sur un point plus large soulevé tout au long de l’épisode BiggerPockets. Les acheteurs et investisseurs qui réussiront sur le marché immobilier de 2026 n’attendent pas que les conditions s’améliorent, mais adaptent leur processus aux conditions qui existent aujourd’hui.
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Les relations avec les agents immobiliers sont essentielles sur le marché immobilier de 2026
L’idée clé de l’approche de Walters n’est pas seulement qu’il existe des transactions hors marché, que la plupart des investisseurs et des acheteurs de maison typiques connaissent déjà, mais qu’elles s’adressent à des acheteurs qui ont intentionnellement fait eux-mêmes le premier appel à des agents motivés.
Walters a expliqué qu’il paie aux agents leur commission complète de 3 % sur chaque transaction, même lorsqu’il se présente comme l’acheteur. Vous ne négociez pas, vous n’insistez pas pour obtenir des remises et vous ne traitez pas la relation avec l’agent comme transactionnelle.
“Je ne négocie même pas sa commission ou quoi que ce soit du genre”, a déclaré Walters. “Je travaillerai avec la commission de 3 % pour vous dès le début.”
La philosophie, comme l’explique Henry Washington dans l’épisode, consiste à créer un bénéfice mutuel. Ce principe peut s’appliquer aussi bien aux acheteurs de maisons traditionnels qu’aux investisseurs.
“Les agents veulent être payés pour le travail acharné qu’ils accomplissent. Ils veulent pouvoir conclure rapidement et ils veulent que leurs vendeurs repartent heureux”, a déclaré Washington. “Si vous pouvez leur parler dans la langue qui leur convient le mieux, ils se souviendront qu’ils veulent travailler avec vous.”
Cela suit le mantra bien connu selon lequel l’immobilier est une affaire axée sur les relations. Ceux qui donnent la priorité à cela seront mieux placés pour remporter de bonnes affaires que ceux qui ont une perspective strictement transactionnelle. Pour les acheteurs de maison traditionnels, cela signifie être pré-approuvé, être flexible sur les délais de clôture et être prêt à agir lorsqu’un agent appelle avec une correspondance potentielle. Walters a noté que seulement environ une offre sur dix qu’il fait est acceptée, ce qui signifie que le processus nécessite également du volume, de la patience et une sensibilisation cohérente.
Points clés à retenir pour trouver des offres immobilières en 2026 Les propriétés hors marché peuvent surpasser les annonces publiques : la plupart des meilleures offres n’arrivent jamais à Zillow, Redfin ou à la MLS. Au lieu de cela, ils passent directement de vendeurs motivés à des acheteurs entretenant de solides relations avec les agents. Le publipostage est une source éprouvée de transactions : Walters a acheté cinq propriétés en 2025 grâce à des campagnes de cartes postales envoyées à des vendeurs potentiels, une tactique qui fonctionne pour les acheteurs motivés sur n’importe quel marché. Le paiement de commissions complètes aux agents crée des opportunités répétées : Walters verse aux agents leur commission complète de 3 % sur chaque transaction, bâtissant ainsi une réputation qui vous permet d’être la première personne à appeler lorsque des opportunités hors marché apparaissent. La rapidité et la fiabilité comptent plus que la négociation des prix : les agents dont les vendeurs sont motivés donnent la priorité aux acheteurs qui peuvent conclure une transaction rapidement et de manière prévisible, même si un autre acheteur pourrait payer plus après un long processus. Le rejet fait partie du processus : Walters estime que seulement une offre sur dix est acceptée, ce qui signifie que l’approche nécessite de la persévérance et une sensibilisation cohérente pour générer des accords.
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