La première maison américaine traditionnelle – la maison pittoresque de style ranch de deux ou trois chambres où les jeunes familles ont commencé leur parcours de création de richesse – est sous assistance respiratoire. Selon Goldman Sachs, les États-Unis manquent actuellement de près de 4 millions de logements. Une multitude de facteurs ont fait échouer cette étape essentielle, depuis les prix exorbitants jusqu’aux restrictions de zonage étouffantes. Mais pour Vishal Garg, PDG de Better.com, le principal obstacle réside dans le prêt hypothécaire.
“L’une des principales raisons pour lesquelles les gens, même les constructeurs d’habitations, ne construisent pas de maisons de démarrage aux États-Unis est que personne n’est disposé à contracter des hypothèques sur les maisons de démarrage”, a-t-il déclaré à Fortune.
Leur logique : le secteur hypothécaire traditionnel s’appuie sur des agents de crédit humains qui reçoivent généralement une commission de 1 % à 2 % du montant total du prêt hypothécaire. Un pour cent représente un paiement beaucoup plus important sur un prêt pour une maison d’un million de dollars que pour un logement de 100 000 $. En raison de cette structure, les agents de crédit donnent la priorité aux prêts les plus importants possibles afin de maximiser leur salaire.
“Les consommateurs américains qui ont un prêt hypothécaire de moins de 300 000 $ ne sont pas bien traités”, a déclaré Garg.
La pénurie de maisons de démarrage explique en partie pourquoi l’âge médian des acheteurs d’une première maison a atteint un niveau record de 40 ans l’année dernière, et pourquoi les premiers acheteurs représentent désormais une part record d’à peine un cinquième de tous les acheteurs, selon la National Association of Realtors.
Pour de nombreux jeunes, acheter une maison semble désormais être un fantasme intangible réservé à la cinquantaine. Certains comptent sur la « Banque de Maman et Papa » pour mettre le pied dans la porte. D’autres attendent simplement que les taux hypothécaires tombent en dessous de 6 %, que les logements soient moins chers et que le parc immobilier augmente.
L’IA peut-elle résoudre la crise de l’accessibilité au logement ?
Garg mise sur l’IA pour combler le déficit hypothécaire. En remplaçant une grande partie du travail effectué par les humains, le PDG a déclaré que l’outil d’IA de Better.com, Betsy, réduit le coût de traitement d’un prêt de la moyenne du secteur de près de 12 000 $, selon Freddie Mac, à 3 000 $. Garg a déclaré que la réduction de 9 000 $ rend financièrement viable le service des prêts hypothécaires de démarrage plus petits que les agents de prêts humains évitent généralement. “L’IA permet de rendre beaucoup moins cher l’entretien de ces (maisons de démarrage)”, a-t-il déclaré.
Garg pense que l’IA peut fournir aux acheteurs plus jeunes et souvent mal desservis des instructions personnalisées généralement réservées aux clients d’élite des banques privées. Contrairement aux agents de prêts humains qui peuvent ne pas disposer des outils ou des incitations nécessaires pour fournir des conseils financiers précis pour les petits prêts, l’IA fonctionne comme un moteur de recherche proposant des recherches exploitables.
Selon le ministère du Logement et du Développement urbain, un mauvais crédit représente près de la moitié des refus de prêt pour l’achat de prêts hypothécaires de moins de 100 000 $. La plateforme peut demander à un emprunteur de rembourser une carte de crédit spécifique ou de réduire le paiement mensuel d’une voiture pour atteindre un niveau de crédit plus élevé. Cela peut les aider à bénéficier d’un taux d’intérêt inférieur. Ce type d’automatisation, a déclaré Garg, démocratise essentiellement les conseils financiers, en donnant aux emprunteurs ordinaires les mêmes conseils qui seraient autrement réservés aux ultra-riches.
Lorsqu’on lui a demandé si l’IA résoudrait la crise de l’accessibilité au logement, Garg a répondu avec enthousiasme « absolument ».
Pourquoi les maisons de démarrage disparaissent
Même si les nouvelles maisons diminuent, leurs prix plus élevés signifient qu’elles bénéficient de prêts hypothécaires plus importants, et non des prêts inférieurs à 100 000 $ dont ont généralement besoin les acheteurs d’une première maison. Un rapport de l’Urban Institute de 2022 a révélé que seulement 35 % des ventes de maisons de moins de 100 000 $ étaient financées par une hypothèque. Les constructeurs ne peuvent pas construire à un prix suffisamment bas pour générer des prêts d’un montant si important qu’ils passent inaperçus dans le système hypothécaire.
Alors que Garg a déclaré que le processus coûteux d’hypothèque est un facteur majeur qui fait grimper les coûts du logement, d’autres forces empêchent les constructeurs de lancer la construction de maisons de démarrage. Des lois de zonage strictes et des incitations au logement pour les constructeurs empêchent la construction de logements. La plupart des experts en logement soulignent ces obstacles lorsqu’ils parlent d’abordabilité du logement, faisant rarement référence aux coûts de traitement des prêts hypothécaires comme principal responsable.
“Il existe des exigences de zonage qui ont encouragé les terrains surdimensionnés”, a déclaré Dennis Shea, expert en logement au Bipartisan Policy Center, dans une récente interview avec le Washington Post. “Les constructeurs de maisons, en particulier après la Grande Récession où ils ont été fortement touchés, trouvent plus facile de construire des maisons plus grandes avec des marges bénéficiaires plus élevées.”
Garg estime néanmoins que la réduction de la quantité de paperasse nécessaire pour obtenir un prêt hypothécaire donnera aux nouveaux acheteurs à faible revenu la possibilité d’atteindre le premier échelon de l’échelle de richesse.
“L’hypothèque est l’un des rares endroits où l’on économise de l’argent de manière tangible”, a-t-il déclaré. “Vous n’économisez pas 9 $ sur un pull. Vous économisez littéralement 9 000 $ sur un prêt hypothécaire en combinant l’IA et l’apprentissage automatique.”
