Avec des taux hypothécaires élevés, un prêt hypothécaire à taux fixe sur 50 ans est-il judicieux ? (11:11) Un prêt hypothécaire à taux fixe sur 50 ans peut réduire les mensualités, mais entraîne généralement des frais d’intérêt totaux nettement plus élevés et une accumulation du capital plus lente.
Jeffrey Snyder de Broadcast Retirement Network discute des propositions récentes visant à améliorer l’abordabilité du logement avec l’expert en immobilier Deidre Woollard.
Jeffrey H. Snyder, Réseau de retraite de radiodiffusion
Ce matin, avec des taux hypothécaires élevés, un prêt hypothécaire sur 50 ans a-t-il un sens ? Deidre Woolard me rejoint maintenant pour m’aider à tout décomposer. Elle est une experte en immobilier.
Deidre, c’est toujours un plaisir de te voir. Merci d’être venus nous rejoindre à l’émission de ce matin.
Deidre Woollard, experte en immobilier
Merci de m’avoir invité à nouveau.
Jeffrey H. Snyder, Réseau de retraite de radiodiffusion
Et c’est toujours bien de parler d’immobilier. Vous apportez une richesse de connaissances et une perspective si merveilleuse. Avant d’en arriver à l’hypothèque de 50 ans qui, je pense, a été proposée, et parlons des avantages et des inconvénients, obtenons une référence pour les taux hypothécaires.
Je pense qu’ils sont encore assez élevés d’après mes lectures, même après que la Fed a pris des mesures il y a quelques mois.
Deidre Woollard, experte en immobilier
Eh bien, c’est plutôt intéressant parce que vous avez absolument raison. Chiffres hypothécaires fulgurants : le taux hypothécaire moyen pour une durée déterminée de 30 ans est d’environ 6,15 %. C’est mieux qu’avant, mais nous n’avons pas encore constaté une baisse aussi importante. Et ce que nous constatons sur le marché, c’est que tout le monde est très sensible aux taux.
Ainsi, chaque fois qu’il baisse un peu, nous constatons des pics de refinancement. Nous constatons des pics dans les achats de logements, mais les taux ne restent pas suffisamment bas. Et puis il faut se demander : qu’est-ce que c’est ?
Est-ce simplement que les baisses de taux d’intérêt n’ont pas modifié les taux hypothécaires ? Et si oui, pourquoi pas ? Cela s’explique en partie par le fait que ces baisses de taux étaient déjà anticipées et sont donc déjà intégrées dans les prix.
Et l’autre partie est que les taux hypothécaires ont tendance à être corrélés aux taux du Trésor à 10 ans. On se retrouve donc dans une situation où les coupures n’ont pas vraiment changé les choses. Et nous sommes censés obtenir une autre réduction potentiellement en décembre, mais cela semble de plus en plus douteux à mesure que nous approchons de cette date.
Jeffrey H. Snyder, Réseau de retraite de radiodiffusion
Oui, et c’est une conversation économique complètement distincte. Mais je pense que les taux hypothécaires et l’accessibilité financière font partie des préoccupations de la Fed. Le chômage, toutes ces choses entrent en ligne de compte dans votre réflexion sur ce que sera le taux, s’il doit baisser d’ici la fin de l’année.
Deidre, quand il s’agit d’abordabilité, parce que je pense que l’abordabilité est dans l’esprit de tout le monde, pas seulement des Américains. Je veux dire, si vous êtes britannique, si vous êtes en Europe, si vous êtes en Chine, l’abordabilité est une priorité pour tous les consommateurs. Mais les logements sont-ils plus ou moins abordables ?
Et quel est le rapport avec le taux hypothécaire ?
Deidre Woollard, experte en immobilier
Eh bien, il y a deux choses qui influencent l’abordabilité, n’est-ce pas ? C’est votre taux hypothécaire et c’est le prix de votre maison. Eh bien, le problème est que les prix de l’immobilier ne baissent pas.
Ce qui s’est produit aujourd’hui, c’est que, dans une certaine mesure, nous nous sommes dirigés vers un marché d’acheteurs. Ainsi, Redfin a récemment publié un rapport selon lequel les vendeurs étaient près de 37 % plus nombreux que les acheteurs. C’est tout le pays.
Les marchés individuels agissent individuellement, comme ils le font toujours. Mais nous sommes dans une situation où il y a plus de stocks qu’il n’y en a eu depuis des années. Il y a plus de vendeurs, mais ces vendeurs restent très obstinés sur les prix.
Et c’est là que vous voyez cette division.
Jeffrey H. Snyder, Réseau de retraite de radiodiffusion
Et parlons de ce premier acheteur. Et nous vous avons eu dans l’émission depuis le début, avant même que la chaîne ne fasse un podcast, vous apparaissiez chaque semaine. C’est très difficile pour les acheteurs d’une première maison, les plus jeunes, peut-être les personnes dans la trentaine ou la quarantaine.
Est-ce toujours comme ça ? Je regarde ce chiffre moyen de 400 et quelques milliers de dollars. Cela me semble beaucoup d’argent, Deidre.
Mais ces taux plus élevés créent probablement également de nombreux obstacles pour les primo-accédants.
Deidre Woollard, experte en immobilier
Eh bien, cela fait partie du problème : il est très difficile d’acheter une maison. Nous avons constaté que l’âge moyen des acheteurs d’une première maison continue de croître. Et nous constatons également que les gens restent davantage chez eux.
Donc vous avez ces deux choses qui se produisent. Les gens attendent plus longtemps pour acheter une maison. Une partie de cela concerne les prêts étudiants.
Cela s’explique en partie par le fait que les augmentations de salaire n’ont tout simplement pas été comme par le passé. Ensuite, vous avez ce premier obstacle. Et puis le deuxième obstacle est que les gens restent davantage chez eux.
De cette façon, vous obtiendrez moins pour cette première maison qui arrive sur le marché. Les gens achètent leur première maison et y restent pendant 10 à 12 ans. Cela ne signifie pas que des maisons moins chères seront peut-être remises sur le marché pour que quelqu’un d’autre puisse avoir sa chance.
Jeffrey H. Snyder, Réseau de retraite de radiodiffusion
Parlons de cette proposition de prêt hypothécaire à taux fixe sur 50 ans. Et à partir de la base, il y a une hypothèque sur 15 ans et une hypothèque sur 30 ans. Je pense que j’ai raison à ce sujet.
Que signifie une hypothèque sur 50 ans pour les acheteurs potentiels ? Si quelqu’un devait créer cet instrument, j’imagine qu’il faudrait le réglementer. Mais quel sens cela a-t-il de prolonger l’amortissement à 50 ans ? Cela semble long.
La moitié de ta vie.
Deidre Woollard, experte en immobilier
Il le fait. Et je ne suis pas sûr que cela va arriver. L’idée vient de Bill Pulte, directeur de l’Agence fédérale de financement du logement, qui a en quelque sorte proposé cette idée, en montrant cette affiche avec FDR comme visage des années 30 et Trump comme visage des années 50.
Il y a en fait beaucoup de questions sur les calculs à ce sujet, car bien sûr, si vous disposez de 20 ans supplémentaires sur votre prêt hypothécaire, cela réduira vos mensualités, mais cela ajoutera des milliers de dollars au prix global de la maison. Mais ce n’est pas la seule chose qui a été proposée. Il existe d’autres propositions, notamment une hypothèque transférable, l’idée selon laquelle vous pouvez transférer votre hypothèque d’une propriété à une autre.
Et l’autre que je vois un peu plus sur le marché est le prêt hypothécaire assumable. Cela n’a pas l’air grand-chose, mais il est disponible avec certaines propriétés. Et je pense que c’est là que réside le plus grand potentiel de toutes ces choses pour devenir vraiment attrayant pour les gens.
Si vous pouvez obtenir une de ces hypothèques de 3 % qui existent encore sur une maison et que vous pouvez contracter cette hypothèque, c’est une proposition très intéressante.
Jeffrey H. Snyder, Réseau de retraite de radiodiffusion
Vous disposez alors d’un prêt hypothécaire transférable. Donc, si j’étais dans la maison A et que j’achetais la maison B, je quitterais la maison A, mais l’hypothèque m’accompagnerait. Cela ressemble presque à un solde de 401 000 $ ou à quelque chose comme quoi vous passez à votre prochain plan.
Et je pense qu’ils font ça au Royaume-Uni, n’est-ce pas ? N’ont-ils pas d’ordinateurs portables ? C’est donc un peu analogue à ce qu’ils font.
Deidre Woollard, experte en immobilier
Oui. Je pense donc que l’analogie avec le plan 401k est assez précise, je veux dire, c’est ainsi que cela fonctionnerait, où vous pourriez également transférer vos capitaux propres, ce qui, à mon avis, serait important. Tout cela reste encore très spéculatif à ce stade.
Par conséquent, les hypothèses sont une idée beaucoup plus raisonnable et plus facile à mettre en œuvre.
Jeffrey H. Snyder, Réseau de retraite de radiodiffusion
Et juste pour définir ce qui est assumable, cela signifie-t-il que si j’achète la maison A, j’assume le reste de cette hypothèque ? Est-ce que c’est ce que ça veut dire ? Alors je vais racheter l’hypothèque de quelqu’un d’autre ?
Deidre Woollard, experte en immobilier
En gros, vous achetez l’hypothèque de quelqu’un d’autre. Mais la question, bien sûr, est de savoir combien de capital obtiennent-ils pour retirer leur capital ? Ce qui, dans la plupart des cas, est oui.
L’idée est que vous n’assumez pas réellement l’hypothèque elle-même. Vous assumez davantage les frais.
Jeffrey H. Snyder, Réseau de retraite de radiodiffusion
Bien. Et laissez-moi vous demander autre chose. Pendant la crise du logement, je veux que vous pensiez à 2006, 2007.
L’hypothèque à taux variable était un instrument qui a été utilisé. Beaucoup de gens l’ont utilisé. Ils ont pu en tirer parti.
Et puis je parle juste du grand court. Le film, je suis sûr que vous l’avez vu avec Steve Carell, qui est tout aussi fabuleux que Matt Baum. Quoi qu’il en soit, ils avaient des prêts hypothécaires à taux variable.
Ce serait donc un taux de lancement inférieur. Et puis le taux se resserrerait encore au fil du temps. D’après ma lecture, c’est une sorte de retour.
Est-ce que je me trompe?
Deidre Woollard, experte en immobilier
C’est définitivement là-bas. Il est revenu. Elle n’a pas réalisé de gros bénéfices.
Et cela ne m’inquiète pas beaucoup car nous avons davantage de lois en vigueur, du moins à l’heure actuelle, qui nous obligent à vérifier le crédit plus attentivement. Il n’existe aucun de ces prêts qu’on appelle menteurs, ou du moins il y en a très peu.
Jeffrey H. Snyder, Réseau de retraite de radiodiffusion
Ou s’agissait-il de prêts ninja, je pense que c’était un autre non ? Pas de revenus, pas de revenus, pas de travail. Et n’importe qui, y compris sa mère, pouvait littéralement obtenir une hypothèque.
Bien. Ce n’est donc pas un souci. Permettez-moi de boucler la boucle avec vous.
Concernant certaines de ces propositions, il est clair qu’il faut faire quelque chose en matière d’abordabilité. Nous devons attirer plus de gens, vous savez, on nous a vendu, en tant qu’Américains, qu’une partie du rêve américain consiste à posséder une maison ou un condo, une maison de ville, peu importe. L’abordabilité est un gros problème.
Alors, comment pouvons-nous prendre ces idées de Bill Pulte et d’autres et les mettre dans le laboratoire de la démocratie ou dans le cadre réglementaire ou législatif et en arriver à quelque chose ?
Deidre Woollard, experte en immobilier
C’est la question à un milliard de dollars. Je pense qu’il y a beaucoup de discussions sur la question de savoir si nous pouvons créer des instruments qui offrent un paiement mensuel inférieur, mais qui, d’une manière ou d’une autre, ne finissent pas par paralyser l’acheteur ? Parce que, vous savez, certaines personnes ne devraient vraiment pas le devenir, elles ne sont tout simplement pas prêtes à devenir propriétaires.
Et je pense que dans une certaine mesure, nous voyons de plus en plus de constructeurs d’habitations opter pour des maisons en rangée, ce qui, à mon avis, est une bonne idée. Les copropriétés ont leurs propres problèmes en ce moment, et nous constatons beaucoup de faiblesses dans certaines zones de copropriétés, mais les maisons en rangée sont bonnes pour les constructeurs et également pour les propriétaires. Vous savez, une partie du problème que nous avons constaté réside dans le fait que la maison unifamiliale avec un terrain relativement grand n’est tout simplement pas une idée durable pour la plupart des gens.
Jeffrey H. Snyder, Réseau de retraite de radiodiffusion
Vous savez, je ne veux pas tondre l’herbe. Je ne veux pas réparer le toit si je peux l’aider. Mais je vais te dire une chose, Deidre, en tant qu’habitant d’un appartement comme moi, je n’aime pas écouter mes voisins.
Et je pense que dans une maison de ville, si vous étiez à côté de quelqu’un, n’écouteriez-vous pas vos voisins ? Vous ne les entendriez pas au-dessus de vous, mais vous pourriez les entendre à côté de vous.
Deidre Woollard, experte en immobilier
Oui, j’ai vécu dans des maisons de ville. C’est absolument quelque chose qui arrive.
Jeffrey H. Snyder, Réseau de retraite de radiodiffusion
Oui, l’insonorisation serait en tête de ma liste de choses à faire. Quoi qu’il en soit, Deidre, c’est toujours un plaisir de parler avec toi. Vous le rendez très facile à comprendre.
Même un gars comme moi peut le comprendre. Merci beaucoup de vous joindre à nous et nous espérons vous revoir au programme très bientôt. Merci d’avoir partagé votre point de vue.
Comme c’est bon de te voir. Et cela conclut l’épisode de ce matin. Mais devinez quoi ?
Demain, nous reviendrons. En attendant, je suis Jeff Snider. Restez en sécurité, continuez à économiser et n’oubliez pas, suivez les changements.
