La crise du logement est le gourdin que la Maison Blanche a choisi pour vaincre le président de la Réserve fédérale, Jerome Powell. “Quelqu’un pourrait-il faire savoir à Jerome ‘Too Late’ Powell qu’il nuit gravement au secteur immobilier ?” » a écrit le président dans Truth Social plus tôt cette année. “Les gens ne peuvent pas obtenir d’hypothèque à cause de lui.”
Ailleurs, le chef du logement de Trump a qualifié Powell de « maniaque » et le secrétaire au Trésor, Scott Bessent, a imputé la responsabilité de la crise du logement à la Réserve fédérale. Il a soutenu : « Le plus grand obstacle au logement, ce sont les taux hypothécaires. Si la Réserve fédérale réduit les taux hypothécaires, elle sera alors en mesure de mettre fin à cette récession immobilière. »
Si seulement c’était aussi simple.
Alors que la Fed contrôle les taux d’intérêt à court terme (qui peuvent influencer dans une certaine mesure les prêts hypothécaires à long terme), le marché montre que les prêteurs se soucient rarement moins de ce que fait le Comité fédéral de l’open market (FOMC).
“Malgré des réductions de 125 points de base de la Fed depuis septembre 2024, l’écart entre les taux hypothécaires en cours et les nouveaux taux hypothécaires est supérieur à 2%, le plus élevé depuis 40 ans, ce qui indique que de nouvelles réductions pourraient être nécessaires pour stimuler l’activité immobilière”, a écrit Morgan Stanley dans une note fin octobre, avant que Powell ne procède à une nouvelle réduction.
Même alors, les taux hypothécaires n’ont pratiquement pas bougé et se maintiennent obstinément autour de 6,2 %.
L’influence de Powell (ou même de son successeur) sur le marché immobilier ne reviendra pas de sitôt, préviennent les économistes. Même si le résultat du régime de réduction du FOMC pourrait stimuler les dépenses, pour les épargnants qui accumulent désespérément ce dépôt si important, la baisse des taux ne fait qu’ajouter du sel à la plaie.
Le logement est la faute de la Réserve fédérale, mais pas maintenant
La politique actuelle de la Réserve fédérale ne peut pas être imputée à l’état du marché immobilier, affirme le Dr David Kelly, stratège mondial en chef et chef de l’équipe de stratégie d’analyse du marché mondial chez JP Morgan Asset Management. Le problème réside dans les actions de la Réserve fédérale dans le passé.
“Vous pouvez reprocher à la Réserve fédérale son comportement à l’égard du marché immobilier pendant de nombreuses années, mais la véritable erreur n’est pas qu’elle maintienne des taux trop élevés aujourd’hui, mais qu’elle les a maintenus trop bas, trop longtemps, après la grande crise financière”, a déclaré Kelly à Fortune dans une interview exclusive.
Entre fin 2008 et fin 2015, le taux de base américain était effectivement nul, avant de remonter à environ 2,4 % en 2019, avant d’être à nouveau réduit en raison de la pandémie de COVID. Cela a entraîné des « taux hypothécaires anormalement bas » qui ont persisté pendant une période prolongée, a ajouté Kelly, « encourageant tout le monde à acheter une maison et faisant monter les prix ».
Il a expliqué : “La question n’a jamais été de savoir combien vaut cette maison, mais combien pouvez-vous vous permettre ? Si les taux hypothécaires sont de 3 %, les gens pourraient se permettre beaucoup. Lorsque la Fed a normalisé les taux, elle a en quelque sorte fermé le piège.”
L’achat d’une maison est devenu de plus en plus inabordable pour les premiers acheteurs, même ces dernières années. Selon les données de l’Association nationale des agents immobiliers, en 2022, son indice d’accessibilité au logement s’élevait à 108, avec une valeur de 100 représentant une famille à revenu moyen qui dispose de suffisamment de revenus pour avoir droit à un prêt hypothécaire sur une maison au prix médian. En 2025, ce chiffre était tombé à 97,4, ce qui signifie que la famille moyenne ne dispose pas du revenu nécessaire pour avoir droit à un prêt hypothécaire sur une maison au prix médian.
De plus, le problème pour de nombreux acheteurs n’est pas nécessairement de rembourser la dette au fil du temps ; Il s’agit en premier lieu de réunir le dépôt le plus important nécessaire pour garantir un prêt hypothécaire. Alors que les prêts hypothécaires sans mise de fonds sont largement proposés sur des marchés comme le Royaume-Uni, ils sont plus exclusifs aux États-Unis, généralement réservés aux acheteurs comme les anciens combattants et à ceux qui achètent dans des zones rurales spécifiques. Pour les consommateurs qui ne remplissent pas les conditions requises, c’est une grande question : une étude de novembre d’Empower a révélé qu’un Américain sur trois dispose d’environ 500 $ d’économies d’urgence ; L’un des principaux obstacles à l’accumulation d’argent était le coût de la vie actuel.
La Réserve fédérale peut-elle vraiment aider ?
Dans des circonstances économiques « normales », une baisse des taux de la Réserve fédérale devrait se traduire par une réduction des prêts hypothécaires, a déclaré Monica Guerra, responsable de la politique américaine chez Morgan Stanley, à Fortune. Mais nous ne sommes pas dans une situation économique normale.
Le stress actuel sur le marché immobilier est dû au stock limité de logements, à ces taux plus bas et à l’appétit altéré des acheteurs pendant la pandémie, a-t-il expliqué : « Ma conviction derrière tout cela est que nous avons un impact significatif de la part des Millennials qui ont fini par acheter pendant le COVID et ont récupéré le reste de cette offre disponible à des taux d’intérêt très bas.
Même si les réductions actuelles n’ont pas d’impact significatif sur les prêts hypothécaires, a-t-il ajouté, lorsqu’une réduction supplémentaire de 50 points de base sera atteinte, les prêteurs pourraient commencer à en prendre note, même si “il ne s’agira peut-être pas d’un retour immédiat et complet à la normale”.
Guerra est l’auteur de la note soulignant l’écart de plusieurs décennies entre le taux des fonds de la Réserve fédérale et les offres hypothécaires actuelles, soulignant la faible influence actuelle du FOMC sur le marché immobilier. Mais cela pourrait changer, a-t-il ajouté : “Je pense que le spread va diminuer, il va se comprimer, ce qui signifie que la Fed aura, au fil du temps, plus de contrôle. Même avec les tarifs, nous aurons plus de certitude à la fin de cette année sur ce à quoi cela ressemblera et ce que cela pourrait signifier pour les primes de terme.” (Les tarifs douaniers pourraient être une raison pour que les taux restent élevés pendant que le FOMC discute de leurs effets inflationnistes.)
Existe-t-il une solution miraculeuse ?
Guerra maintient que même si la Réserve fédérale contrôle un levier clé dans la mécanique du marché immobilier, la politique de Washington n’est pas le seul facteur en jeu. En particulier dans une économie en forme de K, où les fortunes des riches et de celles qui se situent à l’extrémité inférieure de l’échelle des revenus divergent fortement, il est essentiel de rester concentré sur les facteurs qui animent l’économie réelle.
L’inégalité des revenus est un « problème incroyablement important », a commencé Guerra, et « les plus démunis dans ce scénario… pourraient ressentir le plus de pression ».
Le gouvernement fédéral a une influence limitée sur la politique nationale et locale en matière de bureaucratie du logement, qu’il s’agisse du zonage, des quotas de logements abordables, des questions de codes, des cadres fiscaux, etc., qui « ont tous un impact considérable » sur l’endroit où les gens peuvent vivre, a-t-il déclaré. “Il est important, quand nous pensons à l’abordabilité, de reconnaître que ce n’est pas seulement le gouvernement fédéral… oui, il joue un rôle majeur en donnant aux gens l’accès à l’effet de levier pour obtenir cette hypothèque et acheter une maison, mais pour rendre cela abordable, il faut aussi ce qui se passe au niveau local du point de vue du zonage, de la fiscalité et de la politique”, a-t-il ajouté.
Le problème global du marché immobilier américain est l’abordabilité, affirme Liam Bailey, responsable mondial de la recherche au sein du cabinet de conseil immobilier Knight Frank, la génération Z et la génération Y étant les plus durement touchées : « Quiconque entre sur le marché pour la première fois est probablement le plus durement touché », a-t-il déclaré.
Les facteurs sous-jacents affectant les prix de l’immobilier ne sont pas du ressort de la Fed, ajoute-t-il dans une interview exclusive avec Fortune. Le premier problème est l’acompte, très important, dont le taux d’épargne chute rapidement à chaque fois que le FOMC procède à des réductions. Un autre problème est la pénurie de logements et le troisième est l’augmentation des revenus des ménages au cours des 50 dernières années, car les changements sociaux ont poussé davantage de femmes à travailler et, par conséquent, les familles ont eu plus d’argent pour augmenter les prix.
Un facteur qui pourrait atténuer une grande partie des frictions sur le marché serait également d’accroître la motivation à déménager : il s’agirait plutôt de garantir que les propriétaires ne perdent pas leurs faibles contrats hypothécaires sur 30 ans.
“Le problème se pose lorsqu’il y a un choc sur les taux d’intérêt comme celui que nous avons connu récemment. En gros, le marché se ferme car pourquoi quelqu’un changerait-il son hypothèque fixe de 3 % contre une hypothèque de 7 % en déménageant ?” Bailey a expliqué. “Ils ne voulaient tout simplement pas le faire, alors ils ne bougent pas et tout s’arrête.”
