L’offre et la demande sur le marché immobilier se conjugueront pour maintenir les prix de l’immobilier stables cette année, alors que les efforts du président Donald Trump pour améliorer l’accessibilité font à peine bouger les choses, selon JPMorgan Global Research.
Dans leurs prévisions pour l’année prochaine publiées le 27 janvier, les analystes estiment que la croissance des prix plafonnera à 0 % en 2026 après avoir presque doublé au cours de la dernière décennie, et qu’une légère amélioration de la demande est susceptible de neutraliser un rebond de l’offre.
La baisse attendue des prêts hypothécaires à taux variable, alors que la Réserve fédérale continue de réduire les coûts d’emprunt plus tard cette année, aidera les acheteurs, même si le taux fixe sur 30 ans reste supérieur à 6 %. En plus de cela, les constructeurs d’habitations continueront d’offrir des réductions de taux pour réduire les prêts hypothécaires et éliminer les stocks invendus.
“Nous pensons que cela pourrait suffire, associé à un effet de richesse croissant, à faire augmenter la demande alors que l’offre diminue”, a déclaré John Sim, responsable de la recherche sur les produits titrisés chez JPMorgan, dans la note.
Une année au cours de laquelle les prix resteraient stables marquerait un nouveau ralentissement après que les acheteurs potentiels se soient montrés réticents face aux prix obstinément élevés l’année dernière, tandis que de plus en plus de propriétaires ont commencé à mettre leur maison sur le marché. La faible demande a contraint certains vendeurs à retirer leurs annonces du marché ou à réduire leurs prix de vente.
Selon les données les plus récentes de l’Agence fédérale de financement du logement, les prix des logements ont augmenté de 1,9 % en novembre par rapport à l’année dernière, bien en dessous de la croissance annuelle de 4,8 % d’octobre.
Mais dans les régions où l’offre de logements a le plus augmenté pendant le boom de la construction à l’ère de la pandémie, les prix des logements sont en forte baisse. JPMorgan a déclaré que les prix chutent le plus rapidement sur la côte ouest et dans la Sunbelt.
Bien que la banque n’ait pas spécifiquement mentionné le Texas et la Floride dans sa note, ces États ont connu une faiblesse particulière. Les constructeurs se sont précipités pour ajouter de nouvelles offres alors que les Américains quittaient les villes où les coûts étaient plus élevés s’y installaient. Mais aujourd’hui, cet excès pèse sur ces marchés. Selon Zillow, les prix des logements au Texas sont en baisse de 2,4 % par rapport à il y a un an et les prix des logements en Floride sont en baisse de 5,1 %.
JPMorgan a également estimé que l’ensemble du marché immobilier américain accuse un déficit d’environ 1,2 million de logements, bien que ce chiffre soit bien inférieur à l’opinion consensuelle. Malgré cela, l’offre a augmenté ces derniers mois. Et au cours des 30 dernières années, les achèvements de logements ont essentiellement coïncidé avec la formation de ménages.
“La construction excessive est une voie sûre vers une baisse des prix de l’immobilier, et les constructeurs font face à une offre croissante de nouvelles maisons”, a ajouté Sim.
Trump : “Je veux augmenter les prix de l’immobilier”
JPMorgan ne prévoit qu’une amélioration progressive des ventes de logements cette année, les efforts de Trump pour rendre le logement plus abordable n’ayant pas eu beaucoup d’impact.
Il a proposé d’interdire aux investisseurs institutionnels d’acheter des maisons unifamiliales dans l’espoir que les primo-accédants soient confrontés à moins de concurrence. Mais JPMorgan a noté qu’une telle interdiction « ne changera probablement pas la donne », notant que les investisseurs institutionnels ne représentent que 1 à 3 % du marché. De plus, de nombreux investisseurs institutionnels se sont lancés dans la construction de logements pour approvisionner le marché locatif.
“Si l’interdiction proposée empêche également ces grands opérateurs de construire leurs propres maisons ou communautés, nous pensons que cela pourrait potentiellement avoir l’effet inverse et, en théorie, restreindre l’offre globale en empêchant davantage de logements locatifs d’entrer sur le marché”, a déclaré Michael Rehaut, responsable de la recherche sur la construction résidentielle et les produits de construction aux États-Unis chez JPMorgan.
Pour baisser les taux hypothécaires et ainsi réduire les coûts d’emprunt, Trump a également ordonné à Freddie Mac et Fannie Mae d’acheter jusqu’à 200 milliards de dollars de titres adossés à des créances hypothécaires.
JPMorgan a noté que l’achat de 200 milliards de dollars ne représente que 1,4 % du marché hypothécaire de 14 500 milliards de dollars et pourrait réduire les taux de 10 à 15 points de base au maximum. En fait, même si l’intervention a brièvement réduit les taux, ceux-ci ont remonté quelques semaines plus tard.
“Deuxièmement, la plupart des constructeurs d’habitations proposent déjà aux acheteurs potentiels des réductions de taux hypothécaires allant de 100 points de base à 200 points de base en dessous du taux hypothécaire en vigueur”, a ajouté Rehaut. “Par conséquent, nous ne pensons pas qu’une légère réduction du taux hypothécaire du marché aura un impact significatif sur la demande.”
Pendant ce temps, Trump a exprimé sa réticence à prendre des mesures susceptibles de réduire les prix de l’immobilier et, en fait, préfère faire monter les prix.
Lors d’une réunion du cabinet le 29 janvier, il a déclaré que de nombreuses personnes avaient vu leur richesse augmenter au cours de la dernière année en raison de l’appréciation de leurs maisons, ajoutant que la valeur des maisons chuterait si l’achat d’une maison devenait trop facile et bon marché.
“Je ne veux pas baisser les prix de l’immobilier. Je veux augmenter les prix de l’immobilier pour les propriétaires de leur maison, et vous pouvez être sûr que c’est ce qui va se produire”, a déclaré Trump.
