Pendant la pandémie, des millions d’Américains se sont lancés sur le marché immobilier grâce à des taux hypothécaires inférieurs à 3 %. Mais alors que les taux hypothécaires et les prix de l’immobilier ont commencé à augmenter (et que les salaires sont restés relativement stagnants), la réalisation du rêve américain semble plus que jamais hors de portée. En fait, l’âge moyen d’un acheteur d’une première maison a atteint un niveau record de 40 ans, selon la National Association of Realtors.
“La part historiquement faible des primo-accédants souligne les conséquences concrètes d’un marché immobilier avide de stocks abordables”, a déclaré Jessica Lautz, économiste en chef adjointe et vice-présidente de la recherche chez NAR, dans un communiqué. “La part des primo-accédants sur le marché a diminué de 50 % depuis 2007, juste avant la Grande Récession.”
Bien qu’il y ait eu de brèves lueurs d’espoir que l’abordabilité du logement pourrait s’améliorer, comme la baisse des taux hypothécaires d’un sommet de 8 % en 2023, les experts conviennent qu’il est « hautement improbable » que l’achat d’une maison devienne plus abordable dans un avenir proche.
Selon les données de Realtor.com partagées avec Fortune, au moins une des trois choses suivantes devrait se produire : les taux hypothécaires devraient tomber à 2,65 % ; le revenu familial médian devrait augmenter de 56 % ; ou les prix de l’immobilier devraient baisser de 35 %. Pour les calculs hypothécaires, Realtor.com a supposé un acompte de 10 %, les données historiques sur les revenus reflétaient le revenu médian des ménages du dernier recensement, et les prix des maisons sont basés sur le prix de vente des maisons existantes de la National Association of Realtors, et les taux hypothécaires proviennent de Freddie Mac, a déclaré Hannah Jones, analyste principale de recherche économique chez Realtor.com, à Fortune.
Le taux hypothécaire actuel est d’environ 6,15 %, ce qui signifie qu’il faudrait baisser de plusieurs points de pourcentage pour atteindre 2,65 %. Pendant ce temps, le revenu médian des ménages devrait être de 132 171 $, mais il n’est actuellement que de 84 763 $. Les prix des logements devraient tomber à 273 000 dollars, contre 418 000 dollars, en supposant que les revenus, les taux hypothécaires et les parts de revenu restent inchangés, a déclaré Jones. Pour mettre les choses en perspective, les prix de l’immobilier ont augmenté de plus de 50 % au cours des six dernières années seulement, une baisse aussi importante serait donc stupéfiante.
Options irréalistes
Bien qu’il puisse être utile de chiffrer réellement ce qu’il faudrait pour rendre le logement abordable, ces options ne correspondent pas de manière réaliste à la réalité du marché actuel.
« Les circonstances qui ont conduit à des taux inférieurs à 3 % en 2020-2021 étaient (espérons-le) une pandémie mondiale unique », a déclaré à Fortune Max Slyusarchuk, PDG d’A&D Mortgage. Pendant ce temps, « la dernière fois que nous avons vu une augmentation de plus de 50 % du salaire moyen, c’était probablement après la Seconde Guerre mondiale, et je pense qu’il a fallu plus de deux décennies pour y parvenir. »
Et puis il y a l’affaiblissement du marché du travail, avec un ralentissement de la croissance de l’emploi et des salaires, ce qui, selon Sean Roberts, directeur général de l’entreprise de construction hors site Villa, ne devrait pas changer à court ou moyen terme. Il a également souligné qu’il faudrait « un choc économique massif » pour que les taux hypothécaires soient bien plus bas qu’ils ne le sont aujourd’hui, ce qui est peu probable.
“Le marché hypothécaire est plus discipliné et réglementé, la plupart des propriétaires ont beaucoup plus de valeur nette sur leur maison, il existe une proportion massive de maisons sans hypothèque du tout et de nombreux emprunteurs se retrouvent aujourd’hui confrontés à de faibles versements hypothécaires”, a déclaré Roberts.
Plus de 30 millions de propriétaires n’ont pas d’hypothèque à l’heure actuelle, et la part des propriétaires sans versement hypothécaire est passée à 40 % en 2023, contre 33 % en 2010. Cela reflète une tendance vers l’accession à la propriété et des emprunts conservateurs, selon une note de Goldman Sachs de juillet.
“Nous prévoyons que le marché immobilier restera relativement stagnant, sans aucun progrès majeur en matière d’accessibilité financière, jusqu’à ce que la croissance des revenus s’accélère rapidement (peu probable), que les taux hypothécaires diminuent de manière très significative (peu probable) et que les prix des logements baissent sensiblement (peu probable), a ajouté Roberts.
En fait, Realtor.com prévoit une baisse de seulement 0,3 % des taux hypothécaires, une augmentation de 2,2 % sur un an des prix des logements et une augmentation de la croissance des salaires de seulement 3,4 %.
Et même si l’un de ces facteurs devait se matérialiser, nous pourrions nous retrouver avec un marché immobilier extrêmement compétitif.
“Nous sommes dans une situation difficile”, a déclaré Slyusarchuk. “Dès que vous progressez sur l’un de ces facteurs, que se passe-t-il ? Il y a plus de personnes sur le marché qui achètent et vendent des maisons, ce qui à son tour augmente la demande, ce qui fait monter à nouveau les prix.”
