La tentative du président Donald Trump de mettre l’accession à la propriété à la portée d’un plus grand nombre d’Américains échoue, quelques semaines seulement après son lancement.
Alors que les électeurs font des questions de portefeuille une priorité avant les élections de mi-mandat de novembre, la Maison Blanche a lancé une série de ballons d’essai visant à réduire le coût d’achat d’une maison, mais plusieurs d’entre eux ont été abattus par le Congrès, le secteur financier ou même Trump lui-même.
Résultat : environ six semaines après avoir promis « certains des plans de réforme du logement les plus agressifs de l’histoire américaine », l’administration a eu du mal à mettre en œuvre de nouvelles politiques alors que les taux hypothécaires ont récemment légèrement augmenté. Trump a reconnu le pétrin dans lequel il s’est mis, doutant de l’idée même de réduire les coûts du logement si cela signifie que les propriétaires existants seront perdants.
“Nous n’allons pas détruire la valeur de leurs maisons pour que quelqu’un qui n’a pas travaillé très dur puisse en acheter une”, a-t-il déclaré jeudi lors d’un conseil des ministres.
L’inertie de Trump sur cette question survient alors que la plupart des Américains estiment qu’il n’en fait pas assez pour répondre à leurs préoccupations plus larges concernant le coût de la vie. Un sondage CNN-SSRS réalisé en janvier a montré que 64 % des personnes interrogées estimaient que Trump n’était pas allé assez loin dans sa tentative de réduire le prix des produits de tous les jours. Un sondage du New York Times/Sienne a révélé que 51 % des électeurs inscrits pensent que les politiques de Trump ont rendu la vie moins abordable, contre 24 % qui pensent qu’elles ont rendu la vie plus abordable.
Le logement est un point particulièrement sensible pour de nombreux Américains.
Les prix des logements ont augmenté de plus de 50 % par rapport à avant la pandémie au 30 novembre, selon la dernière lecture de l’indice national des prix des logements Case-Shiller. Les loyers ont augmenté d’environ 35 % au cours de cette période, selon Zillow, tandis que l’âge moyen des premiers acheteurs de maison a atteint un record de 40 ans, selon la National Association of Realtors.
Pendant ce temps, Trump a déraillé à plusieurs reprises, omettant de mettre en avant les propositions en matière d’accessibilité financière qui, selon la Maison Blanche, constitueraient un pilier central de son message à l’approche du mois de novembre.
Lire : Trump continue de détruire le message sur le coût de la vie que son équipe défend
Avant la comparution du président ce mois-ci au Forum économique mondial de Davos, en Suisse, ses conseillers avaient présenté son discours comme une occasion de développer ses projets. Bien que Trump ait mentionné certaines propositions annoncées précédemment, il n’a fourni aucun nouveau détail et son discours a été absorbé par ses commentaires sur le Groenland.
De même, lors d’un rassemblement cette semaine dans l’Iowa – un champ de bataille clé lors des élections de novembre – Trump n’a pas mentionné plusieurs des propositions en matière d’accessibilité financière.
Il a également directement critiqué l’une des idées de son administration visant à aider les Américains à acheter une maison. Après que le directeur du Conseil économique national, Kevin Hassett, ait vanté un projet à venir visant à permettre aux travailleurs d’accéder à des comptes fiscalement avantageux pour financer leurs acomptes, le président a déclaré aux journalistes : “Je ne suis pas un grand fan ; d’autres personnes aiment ça”. Les gens devraient laisser leur argent sur le marché, a-t-il déclaré.
Les politiques qu’il soutient encore sont celles qu’il n’a peut-être que peu de pouvoir pour mettre en œuvre.
Trump a signé le 20 janvier un décret visant à limiter les achats de maisons unifamiliales par les grands investisseurs institutionnels. Mais l’ordonnance est relativement inefficace : elle laisse au Trésor le soin de déterminer ce qui est considéré comme un gros investisseur, tout en exhortant le Congrès à adopter une législation interdisant de telles ventes.
Même si le Congrès accédait à cette demande, on ne sait pas exactement quel impact une telle décision pourrait avoir sur les prix. Les plus grands investisseurs institutionnels possèdent moins de 1 % du parc de logements unifamiliaux du pays et seulement 2 à 3 % de ses locations unifamiliales.
Ce ne sont pas seulement les politiques du logement qui semblent à la dérive.
Le président de la Chambre, Mike Johnson, a rejeté une proposition soulevée par Trump dans une publication sur les réseaux sociaux visant à plafonner les taux d’intérêt des cartes de crédit à 10 % pendant un an, la qualifiant d’idée « hors des sentiers battus » qui ne devrait pas être prise au sérieux. Le directeur général de JPMorgan Chase & Co., Jamie Dimon, a déclaré que le plafond signifierait un « désastre économique ». Depuis, peu de choses ont été discutées sur le sujet.
L’une des mesures annoncées par l’administration et qui semble être en cours est un projet permettant à Fannie Mae et Freddie Mac, les sociétés contrôlées par le gouvernement qui soutiennent le marché hypothécaire, d’acheter jusqu’à 200 milliards de dollars d’obligations hypothécaires.
Il y a environ 9 000 milliards de dollars d’obligations hypothécaires d’agence en circulation, donc si Fannie et Freddie effectuent tous les achats, cela représenterait un peu plus de 2 % du marché. Cette décision pourrait réduire les taux hypothécaires jusqu’à 25 points de base, soit 0,25 point de pourcentage, selon les analystes. Le taux actuel d’un prêt fixe sur 30 ans est de 6,1 %, selon Freddie Mac.
“Déplacer les aiguilles”
Cela ne suffira peut-être pas.
“Si l’effet attendu est une baisse des taux de 25 points de base, cela ne changera pas la donne”, a déclaré Ed DeMarco, président du Conseil de politique du logement et ancien directeur par intérim de l’Agence fédérale de financement du logement de 2009 à 2014.
La semaine dernière, l’actuel président de la FHFA, Bill Pulte, a rejeté un rapport de l’AP selon lequel les entreprises avaient reçu le feu vert pour accroître leurs achats de titres adossés à des créances hypothécaires afin d’avoir un plus grand impact sur le marché. Dans un article sur X, il a déclaré que « le total combiné des achats supplémentaires de MBS ne dépassera pas 200 milliards de dollars ».
Mais limiter les achats signifie que les spreads hypothécaires vont s’élargir une fois les dépenses arrêtées, selon Jim Parrott, chercheur non-résident à l’Urban Institute, qui a déclaré que cette décision « n’affectera le coût d’un prêt hypothécaire que tant que les investisseurs croient qu’il y aura une demande supplémentaire ».
Une fois les fonds dépensés, « l’administration devra décider si elle souhaite dépenser 200 milliards de dollars supplémentaires pour maintenir les prix bas plus longtemps », a-t-il ajouté. “Ils pourraient avoir du mal à s’arrêter.”
