Pendant des décennies, le Sunshine State a été considéré comme un pays ensoleillé et lumineux. La Floride n’a pas d’impôt sur le revenu et de nombreuses zones métropolitaines avaient un coût de la vie qui permettait aux personnes de la classe ouvrière, comme les enseignants, les infirmières et les employés de l’hôtellerie, de se bâtir un style de vie confortable de classe moyenne.
Mais les temps changent.
La pandémie a déclenché une vague massive de greffes de riches, faisant grimper les prix de l’immobilier et faisant du Sunshine State l’un des plus grands perdants du marché immobilier actuel.
La Floride a gagné plus de richesse grâce aux greffes de revenus élevés que tout autre État en 2023, selon les données de l’Internal Revenue Service. Le Sunshine State a gagné 20,65 milliards de dollars de revenu brut annuel ajusté grâce aux contribuables qui ont déménagé d’un autre État américain, selon une analyse de Realtor.com publiée le 27 mars. Le revenu médian des personnes qui ont déménagé en Floride depuis un autre État était de 122 530 $, le plus élevé de tous les États américains, selon Gay Cororaton, économiste en chef chez Miami Realtors.
“Cette migration de richesse a été le principal facteur de hausse des prix, et les prix continuent d’augmenter en raison de la forte demande, même si les taux hypothécaires ont commencé à dépasser 5 % en 2022 et sont restés élevés à plus de 6,5 % jusqu’à présent”, a déclaré Cororaton à Fortune.
Ainsi, à mesure que la richesse augmente, d’autres groupes de revenus sont évincés. Aujourd’hui, les gens qui travaillent dans les restaurants, les hôpitaux et les salles de classe partent et la classe moyenne se dissout.
“Ce que nous observons n’est pas seulement un changement dans le logement, c’est une refonte de ceux qui peuvent réellement se permettre de vivre sur ces marchés”, a déclaré à Fortune Tara Benson, une agente immobilière chez Douglas Elliman qui travaille en Floride et à New York. “Lorsque les nouveaux acheteurs ont un pouvoir d’achat nettement supérieur à celui des résidents locaux, non seulement cela fait monter les prix, mais cela chasse des groupes de revenus entiers.”
Une avalanche de richesse de 137 milliards de dollars
Entre 2019 et 2023, la Floride a absorbé 137 milliards de dollars nets de revenus provenant d’autres États, selon l’analyse des données de migration de l’IRS par Miami Realtors. Au cours de la même période, la Californie a perdu 91 milliards de dollars et New York, 76 milliards de dollars. Beaucoup de ces immigrants fortunés recherchaient une offre limitée de logements en Floride, ce qui a finalement fait grimper les prix de l’immobilier et rendu l’accessibilité plus difficile pour les autres groupes de revenus.
À Miami-Dade, les prix médians annuels des maisons unifamiliales ont augmenté de 10,1 % en 2020, de 23 % en 2021 (un rythme record) et ont encore augmenté de 11,1 % en 2022, a déclaré Cororaton. Pendant ce temps, la part des maisons évaluées en millions de dollars à Miami-Dade est passée de 8 % en 2019 à 28 % au premier trimestre 2026. Dans le comté de Palm Beach, près d’un tiers des maisons sont évaluées à au moins 1 million de dollars, selon les données de Cororaton.
“Les taux bas ont alimenté le match, les pénuries d’approvisionnement l’ont alimenté, les investisseurs ont ajouté de la chaleur et les nouveaux arrivants fortunés ont versé de l’essence”, a déclaré à Fortune Arman Javaherian, PDG de la plateforme d’achat de maison Homa et ancien cadre de Zillow.
L’argent liquide est toujours roi et les locaux ne peuvent pas rivaliser
Un autre facteur avec lequel les Floridiens à revenu moyen ne peuvent pas rivaliser est l’argent liquide.
Environ 39 % des achats de maisons à Miami et 48 % des achats à West Palm Beach ont été effectués exclusivement en espèces ces dernières années, a déclaré Javaherian. Et dans le cas des maisons de luxe, les proportions sont encore plus élevées : 82 % des ventes de condos à Miami dépasseront le million de dollars en 2025, a ajouté Cororaton.
“De nombreux acheteurs ici opèrent avec des liquidités et non avec des dettes”, a-t-il déclaré.
Ce type de concurrence constitue un énorme désavantage pour les acheteurs locaux financés. Michael Merrill, qui dirige The Exclusive Group chez Douglas Elliman à Miami Beach, Palm Beach, Boca Raton et Vero Beach, a déclaré que les offres en espèces concluent désormais régulièrement des transactions avec une prime de seulement 5 à 10 % par rapport aux offres financées.
“La certitude d’un accord clair et rapide l’emporte souvent sur les offres financées”, a déclaré Merrill. “Cette dynamique continue de désavantager les acheteurs locaux.”
Certes, les offres en espèces ne proviennent pas uniquement d’acheteurs de l’extérieur de l’État. David Druey, président régional de la Centennial Bank en Floride, a déclaré à Fortune que certains venaient de l’intérieur.
“De nombreux acheteurs de l’État de Floride font également des offres en espèces”, a-t-il déclaré. Cela inclut les propriétaires existants qui négocient des valeurs plus appréciées, ce qui aggrave la pression sur les primo-accédants et les acheteurs à revenu intermédiaire.
Charges financières pour la classe moyenne
Les économistes du logement classent généralement un ménage comme « accablé par les coûts » ou « ménage pauvre » lorsque les coûts de logement dépassent 30 % de son revenu. La Floride a dépassé ce seuil.
Dans tout l’État, le prix médian d’une maison unifamiliale est d’environ 420 000 dollars, selon Florida Realtors, et le revenu médian des ménages est d’environ 77 000 dollars, selon les données du recensement. Cela signifie que le ratio prix/revenu est supérieur à 5,4.
“Au-dessus de 5 fois le ratio cours/bénéfice, la tension devient évidente”, a déclaré Javaherian.
Et en plus des prix élevés de l’immobilier et des salaires inadaptés, l’assurance constitue un énorme obstacle pour les résidents de Floride. La prime annuelle moyenne d’assurance habitation de l’État est de 8 292 $, soit 181 % au-dessus de la moyenne nationale, selon Insurify. Une fois que les primes consomment 5 % ou plus du revenu du ménage, « les acheteurs commencent à s’en aller », a déclaré Javaherian.
Druey, dont la banque finance chaque jour des maisons en Floride, a déclaré que la barre d’assurance est désormais spécifique à chaque parcelle. Les maisons construites conformément au code des ouragans moderne de Miami-Dade ont des primes moins élevées, mais les maisons plus anciennes sans toits ni fenêtres rénovés sont plus chères.
“Cela devient un tournant pour de nombreux acheteurs”, a-t-il déclaré. “Il s’agit moins de voir les ménages de la classe moyenne être complètement exclus du marché que de savoir si une maison spécifique est financièrement viable une fois l’assurance prise en compte.”
Benson a déclaré que la pression est la plus forte pour les ménages gagnant entre 75 000 et 125 000 dollars, car ils gagnent trop pour avoir droit à des subventions, mais pas assez pour payer la totalité du coût mensuel du logement.
“Cependant, cela devient de plus en plus un problème plus large pour la classe moyenne, plutôt que de se limiter à une fourchette étroite de revenus”, a-t-il déclaré.
«La fatigue du sud de la Floride»
Le résultat des prix élevés de l’immobilier, des assurances et de la concurrence des immigrants fortunés est que les Floridiens déménagent ailleurs. Druey appelle cela « la fatigue du sud de la Floride ».
Les familles de travailleurs et les retraités ressentent la pression générale de vivre dans le sud de la Floride et partent donc.
“Nous voyons des gens vendre et déménager vers des zones plus abordables de l’État, comme Fort Lauderdale à Stuart, ou Fort Myers à Lakeland”, a-t-il déclaré. “D’autres envisagent même de retourner là où ils vivaient il y a 15 ou 20 ans, où les coûts sont moins élevés.”
Et certains quittent l’État pour s’installer en Géorgie, dans les Carolines, au Tennessee et au Texas. L’étude 2025 sur les modèles de migration d’Atlas Van Lines, publiée en décembre, a classé la Caroline du Nord, le Tennessee et l’Alabama parmi les principaux États entrants, et a désigné l’abordabilité comme le principal facteur influençant les mouvements interétatiques en 2025. Leur étude montre que la Floride avait un statut d’immigration « équilibré », avec des mouvements entrants et sortants à peu près égaux. Il s’agit d’un « changement significatif » après des années de forte migration entrante, selon Atlas Van Lines.
Carte fournie par Atlas Van Lines
Cela signifie certainement que d’autres marchés immobiliers pourraient devenir plus tendus à mesure que davantage de personnes quittent la Floride.
“En ce sens, le problème n’est pas résolu”, a déclaré Benson. «Il est en train d’être redistribué.
L’économie qui a bâti la Floride ne peut pas fonctionner sans eux
Les données sur l’immigration indiquent un problème structurel pour la Floride.
Dans la zone métropolitaine de Miami, environ 10 000 employés du commerce de détail sont partis rien qu’en 2024, a déclaré Cororaton. Le commerce de détail et l’hôtellerie, secteurs dont dépend l’économie du tourisme et des services de la Floride, perdent des travailleurs le plus rapidement.
Comme le Wall Street Journal l’a rapporté ce mois-ci, Orlando, Miami et Tampa se classent parmi les cinq dernières des 25 plus grandes régions métropolitaines des États-Unis en termes de revenu médian des ménages, selon le Bureau du recensement des États-Unis. La Floride ne dispose pas de la concentration d’industries à salaires élevés qui pourraient autrement absorber le choc.
Près de la moitié des Floridiens interrogés dans le cadre d’une enquête menée en novembre 2025 par la Florida Atlantic University ont déclaré qu’ils avaient envisagé de quitter l’État en raison du coût de la vie. Quatre-vingt-dix pour cent ont déclaré s’inquiéter de l’inflation ; 80% sur le logement.
“Pour la plupart des Floridiens, la sécurité financière se fait sentir au prix de l’effondrement”, a déclaré Monica Escaleras, présidente du département économique de la FAU et directrice de son initiative d’enquêtes économiques et commerciales, dans un communiqué. « La promesse de soleil, de croissance et de mobilité ascendante de la Floride perdure, mais elle devient coûteuse à maintenir. »
