Pendant des années, le discours autour du marché immobilier américain a été motivé par un thème constant : l’Amérique connaît une pénurie de logements. Zillow a été l’une des voix les plus fortes qui ont façonné ce récit, en publiant une étude qui estime qu’il manque 4,7 millions de logements au pays. Ce chiffre a été repris par la Chambre de commerce des États-Unis et cité dans les médias financiers.
Mais une nouvelle analyse de l’avocat fiscaliste et investisseur immobilier Toby Mathis complique cette histoire. Mathis, fondateur d’Anderson Business Advisors et auteur à succès sur l’investissement immobilier, a analysé le chiffre du déficit national de logement dans une vidéo récente et affirme que le récit conventionnel de la pénurie passe à côté d’un contexte critique, en particulier pour quiconque essaie de comprendre où se situent les véritables opportunités et les risques sur le marché du logement.
“Nous n’avons pas de pénurie de logements uniforme à travers les États-Unis”, a déclaré Mathis. “Nous manquons de logements abordables dans des endroits recherchés.”
La distinction n’est pas seulement académique. Selon Mathis, la façon dont les investisseurs, les acheteurs de maisons et les décideurs politiques interprètent la pénurie modifie fondamentalement les conseils qu’ils suivent et passe à côté de la grande question de savoir si le marché immobilier est conçu pour s’effondrer ou pour performer.
Ce que montrent les données sur le déficit de logements de Zillow
Les recherches de Zillow, que la société a récemment citées dans une mise à jour de février, estiment le déficit national de logements à environ 4,7 millions de logements. C’est 159 000 de plus que le bilan précédent. Cette analyse met en évidence un écart structurel, soulignant que si le nombre total de ménages américains a augmenté de 1,4 million en 2023, cette croissance n’a pas été suffisante pour répondre à la demande des 1,8 million de nouvelles familles formées chaque année.
Le chiffre de Zillow est devenu l’une des statistiques les plus citées dans les débats sur la politique du logement, et même s’il figure parmi les chiffres les plus élevés, ce n’est pas le seul. Freddie Mac estime le déficit à 3,7 millions d’unités, tandis que Goldman Sachs le situe entre 3 et 4 millions. La National Association of Realtors a cité un chiffre d’environ 4 millions, et la Chambre de commerce américaine s’est ralliée à l’estimation de Zillow de 4,7 millions.
Dans l’ensemble, la cohérence entre les principales institutions a cimenté le discours sur la pénurie de logements dans les grands médias et dans les cercles politiques. Le consensus a fait la une des journaux sur la nécessité d’incitations agressives à la construction, de réformes de zonage et de politiques d’accessibilité financière. À la base, chaque accent repose sur l’hypothèse selon laquelle les États-Unis ne disposent tout simplement pas de suffisamment de logements.
Tout en admettant qu’il y a une pénurie de logements, Mathis maintient que les chiffres bruts racontent une histoire plus compliquée que ne le suggèrent les gros titres.
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L’analyse de Mathis commence par un constat simple qui fait rarement la une des journaux sur les pénuries. Il note qu’en 2026, les États-Unis compteront environ 148 millions de logements et environ 134 millions de foyers. Sur le papier, cela représente un excédent d’environ 14 millions d’unités, plutôt qu’une pénurie.
La raison pour laquelle les chiffres bruts ne reflètent pas la pénurie largement acceptée, affirme Mathis, est que plusieurs catégories de logements ne sont en réalité pas disponibles pour les ménages qui en ont besoin.
Certaines unités sont vides car inhabitables. D’autres sont des résidences secondaires, des propriétés saisonnières ou des investissements retenus hors du marché. D’autres sont situés dans des zones sans emploi ni demande locale. Mathis estime qu’environ 6 millions de logements figurant dans l’inventaire national ne sont ni sûrs ni habitables sans investissements importants.
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Mathis souligne également une réalité souvent négligée : il affirme qu’un marché immobilier sain nécessite en réalité un certain niveau d’inoccupation pour fonctionner. Les économistes estiment généralement qu’un marché équilibré a besoin d’un taux de chômage compris entre 5 et 8 % pour faire face aux événements normaux de la vie tels que les changements d’emploi, les divorces, les déménagements et la vague actuelle de suppressions d’emplois chez les Américains plus âgés. Appliqué à 148 millions d’unités, Mathis souligne que cela représente environ 16 millions de logements qui devraient être vides à un moment donné simplement pour que le système fonctionne.
Lorsque Mathis ajuste le total de 148 millions d’unités inoccupées et inhabitables, l’offre effective de logements se rapproche de 126 à 132 millions, ce qui se situe juste à la limite du chiffre de 134 millions de logements.
“Avons-nous une pénurie de logements ? Oui, mais pas comme les gens le pensent”, a déclaré Mathis.
Points clés à retenir sur la pénurie de logements aux États-Unis Zillow estime un déficit de 4,7 millions de logements : le dernier rapport de Zillow évalue la pénurie nationale de logements à 4,7 millions d’unités, tandis que d’autres institutions comme Freddie Mac, Goldman Sachs et NAR la situent entre 3 et 4 millions. Les chiffres bruts montrent un excédent, pas une pénurie : les États-Unis comptent environ 148 millions de logements et 134 millions de foyers en 2026. À première vue, cela ressemble à une offre excédentaire. Un marché immobilier fonctionnel nécessite des logements vacants : les économistes estiment que 5 à 8 % des logements doivent rester vacants à un moment donné pour permettre les événements normaux de la vie tels que les déménagements, les améliorations et les réductions, ce qui soustrait environ 16 millions d’unités à l’offre effective. La pénurie est une inadéquation, pas un pur déficit : les États-Unis disposent d’une abondance de logements dans les régions à faible demande, mais d’une grave pénurie de logements abordables dans les marchés à forte croissance comme le Texas, l’Arizona, la Floride, le Tennessee et le Nevada.
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