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La possession d’actions dans des fiducies de placement immobilier (REIT) peut être une source notable de revenus passifs. C’est encore plus vrai à l’heure actuelle, car la plupart de ces actions se négocient avec une décote importante et des rendements de dividendes élevés.
Rien qu’en regardant le FTSE 350, il existe de nombreuses options à explorer et à diversifier, notamment :
Supermarket Income REIT (LSE:SUPR) – 7,8 % Propriétés de soins de santé primaires – 7,4 % Workspace Group – 7,4 % Land Securities Group – 7 % LondonMetric Property – 6,8 %
Alors, est-il temps d’ajouter des REIT à un portefeuille de revenus passifs ?
Pourquoi les REIT sont-ils si bon marché ?
En tant que cours intensif rapide, une société de placement immobilier est un type particulier de structure d’entreprise. Ces sociétés possèdent et gèrent un portefeuille de propriétés locatives. Ces revenus sont ensuite collectés et redistribués aux actionnaires sous forme de dividendes. Et tant que 90 % des bénéfices nets sont distribués, les REIT sont exonérés de l’impôt sur les sociétés.
Veuillez noter que le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chaque client et peut être sujet à changement à l’avenir. Le contenu de cet article est fourni à titre informatif uniquement. Il n’est pas destiné à être et ne constitue aucun type de conseil fiscal.
Bien entendu, investir dans l’immobilier comporte des risques. Et les plus importants actuellement sont les taux d’intérêt.
En plus de rendre plus coûteuse l’expansion de votre portefeuille de FPI, cela augmente également le coût de votre dette existante. Après tout, puisque 90 % de leur revenu net est consacré au loyer, ces entreprises s’appuient presque toujours sur le financement par emprunt pour financer leur croissance.
Avoir un bilan fortement endetté est une bonne chose tant que les revenus locatifs restent suffisants pour couvrir ces dettes. Mais si les flux de trésorerie sont perturbés, les REIT pourraient être contraints de vendre certaines de leurs propriétés à rabais, détruisant ainsi la valeur pour les actionnaires. Et c’est l’une des principales choses qui rendent les investisseurs nerveux en ce moment.
Quelle REIT acheter ?
Même si les taux d’intérêt baissent constamment, ce facteur de risque reste important pour bon nombre de ces entreprises. C’est pourquoi les rendements sont si élevés.
Mais dans certains cas, les entreprises disposent de la solidité financière nécessaire pour résister à la tempête. Et identifier ces leaders alors que les rendements restent élevés ouvre la porte à de fabuleux retours sur investissements potentiels.
Donc, dans cet esprit, concentrons-nous sur qui est actuellement le propriétaire le plus généreux du FTSE 350 : Supermarket Income REIT.
Comme son nom l’indique, la société loue un portefeuille de magasins de détail utilisés par certains des plus grands noms du secteur, notamment Tesco, Sainsbury’s, Morrisons, Waitrose et Aldi.
Ces baux ont tendance à durer des décennies plutôt que des années. Ainsi, le groupe bénéficie depuis 2017 d’un taux d’occupation de 100 %, avec une perception des loyers également à 100 %. Et comme bon nombre de ses baux incluent une augmentation annuelle liée à l’inflation, les dividendes ont augmenté chaque année au cours des sept dernières années.
Cependant, malgré la nature importante de ses flux de trésorerie, ils sont actuellement insuffisants pour couvrir le dividende. Et cela est en grande partie lié à la pression supplémentaire des taux d’intérêt plus élevés, qui rendent vos dettes problématiques.
Cependant, avec la baisse constante des taux d’intérêt, la direction semble confiante dans le fait que cette dynamique va bientôt changer, résolvant le problème de couverture des dividendes tout en continuant à accroître ses flux de trésorerie au fil du temps.
Le résultat final
Le rendement élevé de Supermarket Income REIT s’accompagne de niveaux de risque élevés. Avec un effet de levier important, ses dividendes pourraient se retrouver sur le billot si les taux d’intérêt ne baissent pas comme prévu l’année prochaine. Ce manque de sécurité passive du revenu ne semble pas particulièrement attrayant, ce n’est donc peut-être pas un élément à considérer pour le moment. Mais heureusement, il existe de nombreuses autres options plus puissantes à explorer.
