Nous détestons être des trouble-fêtes, mais si vous avez entendu parler de l’idée d’un prêt hypothécaire sur 50 ans, commencez dès maintenant par prendre une profonde respiration.
Il y a de très nombreuses questions sur l’idée et les problèmes qui doivent être surmontés. Et pour de nombreux emprunteurs potentiels, cette idée n’a pas de sens.
Le président Trump a lancé l’idée ce week-end après que Bill Pulte, directeur de l’Agence fédérale de financement du logement, lui ait présenté l’idée samedi.
La proposition permettrait d’obtenir un prêt qui pourrait être remboursé en 50 ans. Vraisemblablement, le terme à plus long terme pourrait avoir du sens s’il impliquait des paiements mensuels inférieurs de principal et d’intérêts.
Mais cela suppose que vous puissiez obtenir un prêt à un taux similaire à un prêt à taux fixe sur 30 ans, actuellement autour de 6,34 %. (Le prêt traditionnel sur 30 ans a été créé pour la première fois en 1934.)
Supposons donc que vous achetiez une maison pour 365 000 $ avec une mise de fonds de 15 % (54 750 $).
Pour un prêt sur 30 ans, cela signifierait un paiement mensuel du capital et des intérêts de 1 908,25 $. Sur un prêt sur 50 ans, cela se traduirait par un paiement de 1 688,46 $, soit une économie d’environ 11,5 %.
Obtenir un taux proche de celui du marché pour les prêts hypothécaires à 30 ans, c’est ce que le président Trump voulait dire lors d’une émission de Fox News lundi. “Tout cela signifie que vous payez moins par mois”, a déclaré Trump.
Cela semble génial, mais voici le « mais ». Et c’est grand.
Les prêts hypothécaires sont vendus aux investisseurs sur ce qu’on appelle le marché secondaire. Cela reconstitue les liquidités du prêteur pour accorder davantage de prêts. Les plus gros acheteurs de prêts hypothécaires sont Fannie Mae, créée dans les années 1930, et Freddie Mac (FMCC), créée en 1970.
Le marché secondaire exigerait un taux plus élevé pour un prêt sur 50 ans, selon Michael Highsmith, chancelier et vice-président exécutif du Mississippi College à Clinton, Mississippi. Highsmith est un ancien professeur de finance immobilière à la Mississippi State University.
Pourquoi un taux plus élevé ? Parce que la durée du prêt serait beaucoup plus longue et le risque serait plus grand. De combien le taux devrait-il être plus élevé pour les investisseurs ?
Combien de plus ? Au moins un point de pourcentage complet, a déclaré Highsmith. Cela pourrait même atteindre 1,5 point de pourcentage. Et en utilisant un taux de 7,34 %, le remboursement d’un prêt sur 50 ans s’élève à environ 1 948 $ par mois.
Jusqu’à présent, le paiement le plus bas.
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Voici les autres problèmes constatés par Highsmith :
Avertissements pour l’acheteur de maison
Vous payez. Et payez. Et payez. Payer sur 50 ans signifie qu’il faudra beaucoup plus de temps pour constituer la valeur nette de votre maison. Pour de nombreux propriétaires, rembourser un prêt hypothécaire revient à constituer une épargne. Avec un prêt sur 50 ans, le solde du prêt à 7,34 % serait toujours d’environ 245 000 $ après 30 ans. Avec un prêt sur 30 ans, vous deviendriez propriétaire du bien gratuitement.
Assurance hypothécaire. Vous paieriez une assurance hypothécaire la plupart du temps, dit Highsmith. Une assurance hypothécaire privée, versée mensuellement, est exigée pour les prêts dits conventionnels dont le ratio prêt/valeur est supérieur à 80 %. Sur notre prêt sur 50 ans, il faudrait 13 ans pour que le ratio prêt/valeur soit inférieur à 80 %. Sur un prêt sur 30 ans, la durée serait de 4,5 ans.
(Si vous financez un prêt hypothécaire avec un prêt assuré par la Federal Housing Administration ET que votre mise de fonds est égale ou inférieure à 10 % du prix, votre paiement d’assurance hypothécaire est dû aussi longtemps que vous avez le prêt.)
Vous paierez beaucoup plus d’intérêts. Voici comment fonctionnent les chiffres dans notre exemple d’achat d’une maison de 365 000 $ et d’une hypothèque de 310 250 $. Sur un prêt de 30 ans, vous paierez 383 996 $ d’intérêts sur la durée du prêt. Coût de possession libre et claire : 694 246 $. Sur un prêt de 50 ans, les paiements d’intérêts doublent presque pour atteindre un total de 716 741 $. Autrement dit, en théorie, vous dépenserez 1 026 millions de dollars pour devenir propriétaire de la maison librement et clairement.
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Avertissements des prêteurs
La longueur augmente le risque. Le risque de défaut augmente à mesure que le prêt s’allonge. C’est pourquoi un prêt hypothécaire sur 15 ans pourrait désormais avoir un taux de 5,8 %, tandis qu’un prêt hypothécaire sur 30 ans coûte 6,34 %.
Les valeurs des propriétés peuvent diminuer. La valeur foncière de la maison financée sur 50 ans peut diminuer considérablement au cours de la durée du prêt, explique Highsmith. Quelques raisons possibles ? Une économie locale peut s’effondrer ; le propriétaire ne peut pas améliorer la propriété pour soutenir sa valeur ; ou la maison pourrait se trouver dans un quartier ou une communauté en détérioration.
Risque de remboursement anticipé. L’hypothèque idéale pour un prêteur est celle qui est entièrement remboursée au taux initial. La plupart des familles déménagent tous les sept à dix ans et remboursent généralement leur hypothèque lorsqu’elles vendent leur maison et utilisent le produit pour financer leur prochaine maison. Ou si les taux baissent, ils refinancent pour réduire leurs paiements. C’est formidable pour les emprunteurs, mais pas pour les prêteurs.
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L’hypothèque de 50 ans sera-t-elle un jour consolidée ?
Nous avons remarqué certains problèmes. Il convient également de noter qu’une proposition de prêt sur 50 ans nécessiterait l’approbation du Congrès, grâce à la loi Dodd-Frank de 2010. La loi a introduit des réformes globales du secteur financier après la crise financière de 2007-2009.
En vertu de la loi, une hypothèque sur 50 ans ne répond actuellement pas à la définition d’une hypothèque admissible ou conforme. Selon les règles établies par l’Agence fédérale de financement du logement, Fannie Mae et Freddie Mac :
Le montant de l’hypothèque est limité. La durée est de 30 ans maximum. Les acheteurs doivent avoir des cotes de crédit décentes. Les acheteurs de maison doivent respecter les normes de ratio dette/revenu. Acomptes requis.
Fannie Mae et Freddie Mac n’ont donc pas pu acheter les prêts sur 50 ans.
Cela pourrait être le cas d’une idée rendue publique avant d’avoir été correctement étudiée. En fait, Politico a rapporté que Pulte avait présenté l’idée à Trump lors d’un événement en Floride et que Trump l’avait appréciée. Mais aucun d’eux ne semblait comprendre la complexité de l’idée.
Pulte et la FHFA envisagent également une hypothèque portable qui pourrait être transférée d’une propriété à une autre, mais qui présente ses propres complexités.
Enfin, vous pouvez obtenir un prêt hypothécaire sur 40 ans, mais les prêteurs ne les aiment pas beaucoup, selon Bankrate.com, et il n’y a pas non plus beaucoup de demande des consommateurs.
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