Le maire élu de la ville de New York, Zohran Mamdani, a remporté la victoire mardi soir grâce à une plateforme d’accessibilité financière, ancrée dans un plan visant à geler les loyers de près de deux millions d’appartements à loyer stabilisé.
Mais les économistes détestent universellement le contrôle des loyers. Dans une enquête réalisée en 2012 auprès d’éminents économistes, seuls 2 % d’entre eux convenaient que les lois sur le contrôle des loyers avaient eu « un impact positif » sur l’offre et la qualité des logements abordables. Le lauréat du prix Nobel, Richard Thaler, a même plaisanté dans l’enquête en disant que la prochaine question devrait être : « Le soleil tourne-t-il autour de la Terre ?
Pourquoi les économistes dénigrent-ils un plan qui semble promouvoir la justice et l’équité dans un marché immobilier clairement brisé ?
Une simplicité séduisante
Pour la plupart des électeurs, le gel des loyers semble être une question de bon sens : si les prix sont hors de portée, il faut les empêcher d’augmenter. Mais pour les économistes, c’est comme traiter la fièvre en cassant le thermomètre : on supprime le symptôme sans guérir la maladie, la pénurie persistante de logements.
« Le gel des loyers ne résout pas la pénurie », a déclaré David Sims, un économiste de l’Université Brigham Young dont les recherches sur le contrôle des loyers dans le Massachusetts restent une pierre de touche. “Cela ne fait que réorganiser qui supporte le coût.”
Les travaux de Sims ont examiné le régime de contrôle des loyers qui régissait autrefois Cambridge, dans le Massachusetts, où les locataires pouvaient rester indéfiniment à des loyers inférieurs au marché. La politique visait à maintenir le logement abordable, mais elle a conduit à ce qu’il appelle une mauvaise allocation.
“Les gens qui feraient mieux de déménager ont tendance à rester”, a-t-il déclaré à Fortune. “Les ménages plus âgés s’accrochent à de grands logements dont ils n’ont plus besoin, tandis que les jeunes familles ne trouvent pas d’espace. Au fil du temps, on se retrouve avec les mauvaises personnes dans les mauvais appartements.”
Lorsque les électeurs du Massachusetts ont abrogé le contrôle des loyers en 1994, la valeur des propriétés à Cambridge a augmenté de 45 %, non seulement pour les appartements déréglementés, mais pour des quartiers entiers. Il s’est avéré que des années de loyers limités avaient découragé les investissements et fait baisser la valeur des propriétés environnantes, ce qui signifie que lorsque les contrôles ont finalement été supprimés, les propriétaires ont eu le pouvoir d’améliorer et de rénover leurs appartements. Les quartiers qui avaient été gelés ainsi que les loyers semblaient soudainement revitalisés.
Cette dynamique est déjà visible à New York. Selon l’enquête sur le logement et l’inoccupation de la ville, environ 26 000 appartements à loyer stabilisé sont vides, la plupart d’entre eux étant inhabitables car les coûts de rénovation dépassent de loin ce que les propriétaires peuvent légalement récupérer. La loi de 2019 sur la stabilité du logement et la protection des locataires de l’État limite les dépenses de rénovation récupérables à 50 000 $ répartis sur 15 ans. Rénover une maison centenaire peut coûter deux fois plus cher, ce qui n’incite guère les propriétaires à faire autre chose que verrouiller la porte.
Soulagement à court terme, douleur à long terme
Les avantages immédiats du contrôle des loyers, pour les résidents actuels, sont indéniables. Il offre une stabilité aux locataires vivant d’un salaire à l’autre et réduit le risque de déplacement. Mais à long terme, les économistes affirment que cela revient à jeter du sable dans les rouages du marché immobilier. Les propriétaires reportent les travaux d’entretien qu’ils ne peuvent pas rattraper, les nouvelles constructions ralentissent et le parc de logements disponibles s’érode doucement.
Une étude de Stanford menée en 2018 par Rebecca Diamond, l’une des plus grandes expertes actuelles des marchés immobiliers, a révélé que lorsque San Francisco a étendu le contrôle des loyers dans les années 1990, l’offre de logements locatifs a chuté de 15 % au cours de la décennie suivante. De nombreux propriétaires ont converti leurs appartements en copropriétés ou en maisons occupées par leur propriétaire pour échapper à la réglementation. La politique a aidé les locataires existants, mais a finalement augmenté les loyers du marché dans toute la ville et accéléré la gentrification, provoquant le contraire de ce que souhaitaient les décideurs politiques.
“Il ne s’agit pas d’avoir pitié des propriétaires”, a déclaré Sims. “Il s’agit de comprendre les incitations. On ne peut pas s’attendre à ce que les gens investissent dans quelque chose s’ils n’atteignent jamais le seuil de rentabilité, tout comme on ne peut pas s’attendre à ce que les locataires se portent volontaires pour payer plus de loyer.”
Pour les économistes, le problème plus profond du gel des loyers est conceptuel : ils impliquent que l’accessibilité financière peut simplement être décrétée à l’encontre de la logique de l’offre et de la demande.
“Cela crée la conviction que le problème peut être résolu par décret”, a déclaré Sims. “Mais les loyers sont élevés parce que les gens veulent vivre à New York. La seule solution durable est de faciliter la construction de plus de logements que ce que les gens souhaitent réellement.”
Il offre une analogie viscérale avec les pressions du marché : le Black Friday. Les gens ne font plus la queue dans les magasins le Black Friday, a déclaré Sims, mais il fut un temps où, pour un téléviseur de 1 000 $ à 200 $, il y avait une file d’attente autour du pâté de maisons à 4 heures du matin, et seuls quelques chanceux obtenaient le téléviseur.
“Mais le logement n’est pas comme une télévision à 200 dollars”, a observé Sims. “Tout le monde a besoin d’un endroit où vivre, mais si le prix du logement est comme celui d’une télévision à 200 dollars, alors il y a beaucoup de gens dans cette file qui n’y parviennent pas.”
C’est le problème du contrôle des loyers, disent les économistes : il profite aux internes au détriment des étrangers. Au fil du temps, cela peut aggraver les inégalités en excluant les résidents plus jeunes, à faible revenu ou les nouveaux arrivants des quartiers réglementés qui deviennent de fait des clubs fermés.
Une politique de pansement dans un marché brisé
Les partisans du plan de Mamdani répondent que la crise à New York est si grave que des gels temporaires sont une nécessité morale.
Avec des loyers médians dépassant 4 000 dollars, affirment-ils, la ville ne peut pas attendre les réformes de zonage et les projets de construction qui mettent des années à se concrétiser. Mais même les économistes les plus sympathiques préviennent que sans mesures parallèles pour accroître l’offre, un gel ne ferait que retarder le bilan.
“Si vous ne combinez pas un gel des loyers avec un plan crédible d’ajout de logements”, a déclaré Sims, “vous ne résolvez pas le problème. Vous évitez simplement de rendre des comptes sans réellement résoudre le problème sous-jacent.”
