La crise de l’abordabilité du logement oblige les constructeurs à faire quelque chose qu’ils ont rarement fait : faire baisser les prix des logements neufs de manière plus agressive que les propriétaires sur le marché. C’est la première fois que cela se produit sur le marché immobilier dans l’histoire récente, selon un rapport de Realtor.com publié jeudi.
“Le marché immobilier actuel est embourbé dans une crise d’accessibilité financière, laissant de nombreuses familles américaines moyennes se sentir exclues de la promesse traditionnelle de mobilité ascendante et d’accession à la propriété”, a déclaré Stuart Miller, PDG du constructeur de maisons Fortune 500 Lennar, lors d’une conférence téléphonique sur les résultats en décembre. Le prix de vente moyen de Lennar a chuté de 10 % d’une année sur l’autre pour atteindre 386 000 $ au quatrième trimestre 2025, selon son rapport sur les résultats.
Au cours du quatrième trimestre 2025, près de 20 % des logements neufs ont fait face à une baisse de prix, selon le rapport de Realtor.com, et les réductions de prix des logements existants sont d’environ 18 %. Ce changement suggère que nous entrons dans un marché d’acheteurs, dit Realtor.com, alors que les prix des logements chutent.
“La nouvelle construction a été l’un des segments les plus stables du marché immobilier ces dernières années, mais les constructeurs réagissent clairement aux pressions actuelles en matière d’accessibilité financière et aux niveaux plus élevés du stock de logements existants”, a déclaré Danielle Hale, économiste en chef de Realtor.com, dans un communiqué.
L’accessibilité restera difficile malgré cette activité. Les taux hypothécaires oscillent toujours autour de 6 %, bien plus élevés que les taux inférieurs à 3 % dont ont bénéficié les acheteurs de maison pendant la pandémie. En prenant en compte le prix moyen d’une maison aux États-Unis, soit environ 400 000 dollars, les futurs acheteurs devraient débourser 80 000 dollars pour une mise de fonds. Et la plupart des Américains ne disposent pas d’un compte d’urgence ne serait-ce que de 1 000 $, ce qui signifie qu’un acompte serait totalement hors de question.
“Ce que nous observons, c’est un marché dans lequel la construction de nouvelles maisons unifamiliales comble un écart d’accessibilité financière que la revente de maisons ne peut de plus en plus combler”, a déclaré Joel Berner, économiste principal de Realtor.com, dans un communiqué.
Incitations passées aux réductions d’aujourd’hui
L’automne 2023 a marqué le début d’un profond gel du marché immobilier, avec des ventes de logements existants au plus bas de la Grande Dépression et des taux hypothécaires qui ont culminé à 8 %. À l’époque, les constructeurs de maisons se sont tournés vers des incitations telles que des réductions de taux, des crédits de frais de clôture et des améliorations gratuites.
À l’époque, Devyn Bachman, vice-président senior de la recherche chez John Burns Research and Consulting, a déclaré que ces incitations étaient le « principal » moteur de l’augmentation des ventes de maisons neuves.
“‘Incitatif’ n’est qu’un mot très sophistiqué pour désigner une réduction, et ce que nous constatons sur ce front, c’est que c’est ce qui crée un avantage concurrentiel pour le marché des logements neufs”, a-t-il déclaré à Fortune en 2023. L’allégement des taux hypothécaires, le terme de l’industrie pour les taux hypothécaires réduits, est l’incitation la plus « souhaitée et la plus efficace » offerte sur le marché des logements neufs aujourd’hui, a-t-il ajouté.
De plus, les vendeurs indépendants de maisons existantes ne pouvaient pas égaler les types d’incitations généralement offerts par les grands constructeurs comme Lennar et Toll Brothers, a déclaré Erin Sykes, économiste en chef de la société de courtage immobilier résidentiel Nest Seekers International, à Fortune à l’époque.
Mais désormais, les constructeurs de maisons neuves sont obligés d’offrir des rabais directs pour rester compétitifs et attirer les acheteurs.
“Les constructeurs sont conscients des problèmes d’abordabilité auxquels sont confrontés les gens à travers le pays et y réagissent”, a écrit Berner dans un rapport d’août de la National Association of Realtors.
Où apparaissent les coupures ?
Si les réductions deviennent relativement courantes (un nouveau logement sur cinq a bénéficié de réductions au quatrième trimestre 2025), elles ne sont pas réparties uniformément à travers le pays.
Les réductions de prix sont généralement concentrées dans le sud et l’ouest, selon Realtor.com, où une grande partie des nouvelles constructions du pays s’est concentrée ces dernières années. Cependant, les États qui avaient une part globale d’annonces de maisons neuves à prix réduit dépassant la moyenne nationale sont relativement nationaux : il s’agit du Nevada (près de 25 %), de l’Indiana (23,3 %), de la Caroline du Sud (21,6 %), du Minnesota (21,6 %), de la Caroline du Nord (21,3 %), du New Jersey (près de 20 %) et du Texas (19 %).
Pendant ce temps, « les nouvelles constructions dans le Nord-Est et le Midwest sont beaucoup plus un produit de luxe et beaucoup plus difficiles à trouver », elles ne sont donc pas actualisées au même niveau de fréquence, selon Realtor.com.
Un marché de la copropriété chamboulé
Les copropriétés et les maisons en rangée constituent une exception à la tendance des nouvelles constructions confrontées à une baisse des prix. Au cours du quatrième trimestre de 2025, le prix médian d’inscription des condos et des maisons en rangée neufs était en fait plus élevé que celui des maisons unifamiliales neuves.
Près de 10 % de tous les condos neufs à vendre aux États-Unis sont situés à New York ou à Miami, où les prix médians des annonces dépassent 1 million de dollars. Pendant ce temps, la construction de nouvelles maisons unifamiliales est concentrée dans des marchés plus abordables comme Houston, Dallas, San Antonio, Atlanta et Phoenix, où les prix sont plus proches de la moyenne nationale.
“Davantage de nouveaux condos pourraient être destinés aux acheteurs de luxe, tandis que de nombreuses nouvelles maisons unifamiliales sont conçues pour les acheteurs débutants”, explique le rapport de Realtor.com. “Il se pourrait également que les maisons unifamiliales existantes conservent mieux leur valeur que les maisons jumelées.”
