L’administration Trump va de l’avant avec un projet visant à introduire un prêt hypothécaire à taux fixe sur 50 ans, une réforme qui, selon les responsables, pourrait rendre l’accession à la propriété plus réalisable pour des millions d’Américains dans un contexte de hausse des prix et d’inquiétudes croissantes quant à l’accessibilité financière.
“Grâce au président Trump, nous travaillons sur l’hypothèque de 50 ans, un changement radical”, a déclaré samedi le directeur de l’Agence fédérale de financement du logement, Bill Pulte, dans un communiqué publié sur les réseaux sociaux.
Son annonce est intervenue après que Trump a partagé en ligne un graphique comparant sa proposition aux politiques hypothécaires sur 30 ans défendues par le président Franklin D. Roosevelt lors du New Deal.
Alors que les taux fixes sur 30 ans sont restés au-dessus de 6 % pendant plus de trois ans, les coûts élevés d’accession à la propriété ont tenu de nombreux acheteurs potentiels à l’écart du marché. Selon les données de Redfin, le ménage américain moyen consacre actuellement environ 39 % de son revenu mensuel aux remboursements hypothécaires, ce qui est bien au-dessus des critères d’accessibilité à long terme.
Pendant ce temps, « l’effet de verrouillage » a empêché de nombreux vendeurs potentiels de mettre leur maison sur le marché parce qu’ils ne veulent pas renoncer aux taux ultra bas dont ils bénéficiaient avant la montée en flèche des coûts d’emprunt en 2022. Le résultat a été une stagnation du marché immobilier qui met l’accession à la propriété hors de portée des jeunes Américains et aggrave l’abordabilité globale.
Alors que les acheteurs recherchent des alternatives dans un contexte de taux élevés et de valeurs record des maisons, les prêts hypothécaires à taux variable sont de plus en plus demandés et représentent désormais 10 % ou plus des demandes de prêt hypothécaire, le nombre le plus élevé depuis 2021, selon la Mortgage Bankers Association.
Pulte a blâmé le président de la Réserve fédérale, Jerome Powell, qui a augmenté les taux d’intérêt pour freiner l’inflation, mais qui a depuis prudemment repris l’assouplissement, affirmant sur X.com qu’il maintenait les taux “artificiellement élevés”.
Il a également déclaré que l’administration “se concentre sur la réalisation du rêve américain pour les JEUNES et que cela ne peut se produire qu’au niveau économique de l’achat d’une maison. Une hypothèque sur 50 ans n’est qu’une arme potentielle dans un LARGE arsenal de solutions que nous développons actuellement. RESTEZ À L’ÉCOUTE !”
Comment fonctionnerait (ou non) une hypothèque sur 50 ans
Fondamentalement, le produit de prêt proposé sur 50 ans vise à réduire les mensualités en prolongeant la période d’amortissement standard. Par exemple, le calculateur de Fannie Mae estime que pour une maison de 400 000 $ à un taux d’intérêt de 6,575 % avec une mise de fonds de 20 %, le capital et les intérêts mensuels seraient de 2 788 $ pour une durée de 30 ans, de 2 640 $ pour 40 ans et de 2 572 $ pour 50 ans.
Mais les critiques préviennent que les risques sont importants. Étendre les prêts hypothécaires à 50 ans augmenterait le total des intérêts payés et ralentirait la constitution de la valeur nette du logement, ce qui pourrait enfermer les emprunteurs dans des dettes à vie. L’économiste Tyler Cowen du blog influent Marginal Revolution a introduit l’idée dans GPT-5 et est revenu avec la conclusion qu’une hypothèque garantie par le gouvernement sur 50 ans « réduirait probablement les mensualités mais augmenterait les prix de l’immobilier, ralentirait l’accumulation de capital (et augmenterait le risque de défaut en cas de crise) et augmenterait le risque de taux d’intérêt dans le système financier ».
À court terme, cela verrait les vendeurs et les propriétaires actuels capter une grande partie des bénéfices, tandis que les primo-accédants seraient confrontés à des prix d’entrée plus élevés.
Toutefois, la situation actuelle est loin d’être optimale. L’âge moyen des acheteurs d’une première maison continue d’augmenter dans le contexte des turbulences du marché immobilier de ces dernières années. Récemment, la National Association of Realtors a déterminé que 2025 aurait 40 ans, le nombre le plus élevé jamais atteint.
Comme Lance Lambert de ResiClub l’a souligné dans une déclaration à Fortune, cela signifie que l’acheteur typique d’une première maison est aussi proche de percevoir la sécurité sociale que d’obtenir son diplôme d’études secondaires.
Pulte fait flotter Fannie et Freddie en achetant des actions
La proposition de prêt hypothécaire de 50 ans est intervenue au milieu d’une vague de messages de Pulte, membre de l’une des familles de construction d’habitations les plus importantes d’Amérique, qui venait de comparaître vendredi à ResiDay, une conférence sur l’immobilier résidentiel organisée par ResiClub.
Pulte a déclaré, sans divulguer de détails, que Fannie Mae et Freddie Mac chercheraient à acquérir des participations dans des sociétés du secteur privé d’une manière similaire à l’accord sans précédent avec Intel quelques mois plus tôt.
“Nous détenons toutes les cartes”, a déclaré Pulte à ResiClub à propos de Fannie et Freddie, qui sont sous tutelle du gouvernement depuis la grande crise financière de 2008. “(Nous) deviendrons probablement propriétaires de différentes sociétés au sein de sociétés qui leur offriront des actions en échange de ce que Fannie et Freddie fassent des affaires intelligentes avec eux”, a-t-il déclaré, en le comparant à Intel.
