Les économistes, les décideurs politiques et Wall Street prônent depuis longtemps la nécessité d’augmenter l’offre de logements pour améliorer l’accessibilité financière, mais cela n’est peut-être pas aussi simple.
Selon une note récente rédigée par Schuyler Louie, doctorant à l’UC Irvine, ainsi que par les chercheurs de la Fed de San Francisco, John Mondragon, Rami Najjar et Johannes Wieland, la croissance du revenu moyen « est fortement liée » à la croissance des prix de l’immobilier.
“Cependant, il n’y a pratiquement aucun lien entre la croissance du revenu moyen et la croissance de l’offre de logements”, ont-ils ajouté. “En revanche, la croissance de l’offre de logements a une forte relation positive avec la croissance démographique. En fait, presque toutes les zones métropolitaines ont vu les logements croître plus rapidement que leur population, même dans les marchés résidentiels chers comme Los Angeles ou San Francisco.”
Cela remet en question l’idée profondément ancrée selon laquelle le NIMBYisme, la bureaucratie et les politiciens favorables au contrôle des loyers sur les nouvelles constructions aggravent la crise de l’abordabilité du logement.
Pendant ce temps, les marchés immobiliers coûteux de Californie ont été considérés comme un excellent exemple de ces tendances et ont souvent été comparés à ceux du Texas, où le logement est plus abordable.
Sans aucun doute, vivre en Californie coûte cher, ce qui alimente le sans-abrisme et la migration hors de l’État. Mais comme l’offre n’était pas un facteur, les chercheurs ont examiné de plus près comment les différences de demande affectent les prix des logements.
S’appuyant sur des données remontant au milieu des années 1970, ils ont noté que les prix de l’immobilier et le revenu médian ont suivi de près jusqu’en 2000. Mais après cela, la croissance des prix de l’immobilier a largement dépassé le revenu.
“Cette recherche indique que les réformes réglementaires peuvent avoir un impact limité sur l’abordabilité du logement et que les différences dans les contraintes d’offre de logements ne sont pas les facteurs fondamentaux des différences dans la dynamique du logement entre les zones métropolitaines”, ont-ils déclaré.
En examinant le revenu médian, les chercheurs ont constaté qu’il a augmenté « essentiellement en fonction du prix de l’immobilier » entre 1975 et 2024.
Ainsi, plutôt qu’un manque d’offre, l’abordabilité du logement « peut être due principalement aux différences de croissance des revenus au sommet de la distribution par rapport au milieu ». En d’autres termes, les inégalités de revenus déterminent les prix des logements.
Pendant ce temps, lorsqu’on examine les revenus et l’offre de logements entre 2000 et 2020, il n’y a aucune relation. La raison en est peut-être qu’à mesure que les ménages américains s’enrichissent, ils préfèrent rénover leur maison, déménager dans des endroits plus agréables ou trouver d’autres moyens d’améliorer la qualité de leur logement, plutôt que d’acheter des logements supplémentaires.
Au lieu d’augmenter les revenus, l’arrivée de nouveaux ménages dans une ville augmente l’offre, et les données montrent que « la croissance de l’offre de logements est fortement liée à la croissance démographique dans pratiquement toutes les zones métropolitaines ».
Les chercheurs mettent en évidence deux types de demandes différents. Lorsque la demande de logements de meilleure qualité augmente, les prix des logements augmentent tandis que la demande en nombre de logements reste relativement inchangée.
Mais lorsque la demande de logements provient d’une croissance démographique qui maintient les revenus moyens stables, la demande en nombre d’unités augmente, ce qui fait grimper à la fois les prix et l’offre.
“Cela suggère que la meilleure façon de résoudre la crise de l’accessibilité au logement est de comprendre les changements sur le marché du travail, en particulier la répartition relative de la croissance économique entre les niveaux de revenu et d’emploi dans différentes régions”, ont-ils conclu.
Cette histoire a été initialement publiée sur Fortune.com.
