Malgré une vague d’annonces politiques agressives de la Maison Blanche visant à débloquer le marché immobilier américain gelé, les stratèges de Morgan Stanley ont affirmé ce mois-ci que ces mesures ne modifieraient pas de manière significative les perspectives des acheteurs potentiels de maison en 2026.
Dans une note de recherche publiée le 18 janvier, les stratèges James Egan et Jay Bacow ont qualifié les récentes directives du président Trump de « modestement utiles à l’abordabilité des logements pour les propriétaires », avertissant qu’elles constituent en fin de compte un ajustement marginal plutôt qu’un remède pour le marché.
La pièce maîtresse de la stratégie de l’administration implique une directive permettant aux entreprises parrainées par le gouvernement (GSE), Fannie Mae et Freddie Mac, d’acheter pour 200 milliards de dollars de titres adossés à des créances hypothécaires (MBS). La réaction immédiate du marché a été positive, a noté la banque, alors que les écarts hypothécaires se sont rétrécis de 15 points de base, poussant le taux hypothécaire à 30 ans en dessous de 6 % pour la première fois depuis 2022.
Cependant, Egan et Bacow ont écrit qu’ils pensaient que le marché avait déjà intégré efficacement l’intervention de Trump. Tout en reconnaissant que la baisse des taux va dans un sens positif, ils affirment que le volume important de prêts hypothécaires à faible taux existants rend la politique moins efficace que prévu.
L’effet de « verrouillage » persiste
Le principal obstacle à la reprise du marché immobilier reste l’effet de verrouillage, Morgan Stanley notant qu’environ les deux tiers de tous les prêts hypothécaires en cours ont toujours un taux d’intérêt inférieur à 5 %. Torsten Slok d’Apollo Global Management, un analyste influent et largement lu de Wall Street, a noté début janvier qu’un énorme 40 % des ménages américains n’ont pas d’hypothèque, ce qui signifie que la dépendance est encore plus grande que ce que les données hypothécaires indiquent.
L’angoisse suscitée par le gel du marché immobilier se manifeste à la Maison Blanche alors que Trump et son directeur du logement, Bill Pulte, se plaignent du fait que le président de la Réserve fédérale, Jerome Powell, maintient les taux d’intérêt trop élevés, ce qui maintient également les taux hypothécaires trop élevés. Lors de la conférence ResiDay en novembre, Pulte a qualifié Powell de « dérangé » et de « maniaque ».
Au niveau générationnel, il semble que les millennials en âge de former un ménage et les membres de plus en plus âgés de 30 ans de la génération Z sont exclus du marché par les baby-boomers, qui réduisent leurs effectifs à la retraite dans ce qui serait autrement une maison de départ ou restent dans des maisons plus grandes dont les familles ajoutant plus d’enfants ont besoin.
À cet égard, Slok d’Apollo a noté en décembre qu’une proportion record de la richesse totale du secteur des ménages appartient aux personnes de plus de 70 ans, sans doute tirée par le capital immobilier.
Slok a souligné les changements démographiques dans la population américaine, alors que la baisse des taux de natalité et le vieillissement de la population se combinent pour ralentir la croissance démographique globale. Le nombre de familles avec enfants de moins de 18 ans a culminé à environ 37 millions en 2007, puis est tombé à environ 33 millions en 2024.
Dans une interview avec Fortune, l’économiste en chef adjoint de Moody’s, Cristian deRitis, a déclaré qu’il ne pensait pas que le pays « cherchait un moyen de sortir de cette situation ». Cela n’a aucun sens pour les constructeurs d’inonder le marché de nouvelles maisons alors qu’ils connaissent la situation démographique, a-t-il soutenu. “Peut-être que pour les jeunes générations, il y aura suffisamment de logements, et peut-être que nous verrons un petit changement ici, mais pour les personnes dans la trentaine ou la quarantaine, je ne sais pas si cela changera grand-chose.” Même avec une offre accrue dans cinq ans, a-t-il ajouté, ce groupe de millennials plus âgés sera probablement enfermé dans le mode de logement dont il dispose actuellement.
“Je ne nous vois pas résoudre ce problème de manière très dramatique, en construisant soudainement beaucoup de maisons comme nous l’avons fait après la Seconde Guerre mondiale, et tout d’un coup, vous savez, toutes ces nouvelles maisons se forment”, a déclaré deRitis. “Je pense que c’est beaucoup plus progressif.” Cette confluence de facteurs se combine pour rendre les États-Unis « un peu plus européens », a-t-il déclaré, du moins en ce qui concerne la composition des logements.
Pourquoi les taux d’intérêt et les prêts hypothécaires refusent de bouger (beaucoup)
Même avec l’intervention du président qui a abaissé les taux jusqu’à la fourchette élevée de 5 %, a soutenu Morgan Stanley, les propriétaires actuels sont peu incités financièrement à vendre leur maison et à financer un nouvel achat à un taux plus élevé. En conséquence, Morgan Stanley s’attend à ce que l’impact sur l’offre de logements soit négligeable. “Même si l’accessibilité financière peut s’améliorer pour l’acheteur marginal, cela ne débloquera pas nécessairement une offre supplémentaire substantielle à acheter”, écrivent les analystes.
Peu avant décembre, Slok avait averti que les perspectives de baisse des taux d’intérêt (et donc des prêts hypothécaires) diminuaient. “Les inquiétudes budgétaires et inflationnistes exercent une pression à la hausse sur les taux d’intérêt à long terme dans l’ensemble du G3 (États-Unis, Allemagne et Japon), et ces inquiétudes ne disparaîtront pas de sitôt”, a-t-il écrit dans sa chronique du Daily Spark. “Les taux plus élevés perdurent plus longtemps.”
Suite au programme de rachat de GSE, Morgan Stanley a légèrement abaissé sa prévision de taux hypothécaires pour fin 2026, de 5,75 % à 5,6 %. La société a également noté que ce changement n’augmenterait que « partiellement » ses prévisions de ventes de logements existants, tout en laissant sa prévision d’appréciation annuelle du prix des logements inchangée à 2 %.
Apollo Real Estate Outlook, pour sa part, a déclaré sans ambages que les conditions d’achat de logements ne sont « pas bonnes » et que la demande ralentit en raison des prix élevés des logements, des taux hypothécaires élevés et de la baisse de l’immigration. Même si l’offre de logements est stable parce que l’effet de verrouillage rend les propriétaires existants réticents à vendre leur maison et que l’offre de logements neufs augmente, “en fin de compte, la baisse de la demande et la hausse de l’offre exercent une pression à la baisse sur les prix des logements”.
Interdictions institutionnelles et futurs leviers
Morgan Stanley s’est montré encore plus dédaigneux à l’égard de l’interdiction potentielle imposée par l’administration aux grands investisseurs institutionnels d’acheter des maisons unifamiliales, concluant qu’une telle interdiction n’aurait pas d’impact significatif sur les prix des logements. Les investisseurs institutionnels « ne possèdent tout simplement pas suffisamment de logements » pour influencer le marché. Quoi qu’il en soit, ils ont récemment réduit considérablement leurs avoirs.
Sean Dobson, PDG du groupe Amherst, l’un des plus grands investisseurs institutionnels susmentionnés, a déclaré à Fortune en janvier qu’il était tout simplement « inexact » de blâmer la propriété institutionnelle pour les problèmes d’accessibilité financière du marché immobilier. “Vous vous trompez à la fois sur le problème et sur la solution”, a-t-il déclaré, attribuant la crise actuelle de l’accessibilité financière à “des années d’échec politique, et non aux familles qui louent ou au capital qui les loge”.
Lors de la conférence ResiDay en novembre, Dobson a soutenu que ces échecs politiques avaient « probablement rendu le logement inabordable pour toute une génération d’Américains ». Il a déclaré à Fortune en marge de la conférence que de nombreuses personnes aux États-Unis ont le sentiment d’avoir tout fait correctement et “n’ont ensuite pas obtenu ce qui leur avait été promis” en termes de logement. Il a déclaré sur scène à Lance Lambert de ResiClub que les propres analyses d’Amherst montrent que « l’abordabilité ne peut être atteinte que de trois manières : en modifiant le prix de la maison, le prix de l’argent ou le revenu de la famille ». Cela signifie que les prix des logements devraient baisser d’environ un tiers, que les taux d’intérêt tomberaient à 4,6 % ou que les revenus des acheteurs monteraient en flèche de 55 %. En d’autres termes, il n’existe pas de solution miracle.
Pas de solution miracle
Pour l’avenir, les analystes de Morgan Stanley ont présenté d’autres leviers que le gouvernement pourrait utiliser pour baisser davantage les taux. Les GSE pourraient réduire les frais facturés pour garantir le capital et les intérêts. Les régulateurs pourraient également réduire la pondération des risques sur les prêts hypothécaires conventionnels afin d’accroître la demande bancaire. Pendant ce temps, les nouveaux membres du conseil d’administration de la Réserve fédérale pourraient prendre des mesures pour mettre fin à la vente massive d’obligations hypothécaires. Ensemble, ces actions pourraient réduire les taux hypothécaires de 50 points de base supplémentaires, a estimé Morgan Stanley. Cependant, revenir à la fourchette de 4 % courante dans les années 2010 serait effectivement impossible par les seules actions du GSE ; un tel changement « nécessiterait une évolution des taux du Trésor ».
Le rapport souligne que les défis du marché immobilier sont structurels. Alors que la Réserve fédérale a réduit ses taux de référence de 75 points de base depuis septembre 2025, les taux hypothécaires n’ont diminué que de 20 points de base au total au cours de cette période.
La dynamique des stocks évolue également de manière inattendue. Les stocks de logements neufs sont à leur plus haut niveau depuis 2007, ce qui fait que les prix des logements neufs sont inférieurs à ceux des logements existants. Cependant, avec 65 % des ménages américains exposés aux prix de l’immobilier comme un atout, les décideurs politiques sont confrontés à un délicat exercice d’équilibre. Comme le conclut le rapport, « l’abordabilité du logement aux États-Unis est une question sensible pour laquelle il manque une solution miracle ».
