Le président Donald Trump a déclaré qu’il rétablissait le rêve américain de l’accession à la propriété, mais l’une de ses plus récentes propositions en matière de politique du logement pourrait mettre ce rêve encore plus hors de portée, estiment les experts.
Dans son discours mercredi au Forum économique mondial de Davos, en Suisse, Trump a vanté sa série de récents décrets en matière de politique immobilière, notamment en empêchant les investisseurs institutionnels d’acheter des maisons unifamiliales et en tentant de baisser les taux hypothécaires en ordonnant aux sociétés de financement hypothécaire contrôlées par le gouvernement Fannie Mae et Freddie Mac d’acheter pour 200 milliards de dollars de titres adossés à des créances hypothécaires.
“Ce n’est tout simplement pas juste pour le public qu’il ne puisse pas acheter de maison”, a déclaré Trump mercredi à propos de l’achat de maisons institutionnelles. “Et je demande au Congrès de transformer cette interdiction en loi permanente, et je pense qu’il le fera.” Trump a également appelé le Congrès à plafonner les taux d’intérêt des cartes de crédit à 10 %, ce qui, selon lui, « aiderait des millions d’Américains à épargner pour une maison ».
Trump s’est également adressé directement aux géants de Wall Street et aux acheteurs institutionnels de Davos, affirmant que “beaucoup d’entre vous sont de bons amis (et) beaucoup d’entre vous me soutiennent”, mais “vous avez fait monter les prix de l’immobilier en achetant des centaines de milliers de maisons unifamiliales”.
“Cela représente un investissement énorme pour eux, allant souvent jusqu’à 10 % des maisons sur le marché”, a déclaré Trump. “Vous savez, ce qui est fou, c’est qu’une personne ne peut pas obtenir de dépréciation sur une maison, mais lorsqu’une entreprise l’achète, elle bénéficie d’une dépréciation.”
Une politique qui n’a pas été mentionnée lors du discours de Trump mercredi à Davos, et qui, selon les experts, pourrait comporter des risques potentiellement importants et faire peu pour s’attaquer aux causes profondes des coûts élevés du logement, est sa proposition qui permettrait aux Américains d’exploiter leurs économies 401(k) pour les acomptes hypothécaires, qui représentent désormais en moyenne 19 % du prix d’une maison. Le prix médian actuel des maisons aux États-Unis est d’environ 428 000 dollars, selon Redfin, ce qui signifie qu’un acompte pourrait s’élever à 81 000 dollars. Trump n’a pas fixé de montant ni de pourcentage sur la limite du montant que les Américains pourraient retirer de leurs 401(k) pour utiliser un acompte.
Le projet final de Trump visant à permettre aux Américains de puiser dans leur épargne-retraite pour effectuer des acomptes nécessiterait probablement l’approbation du Congrès, car il pourrait impliquer une modification du code des impôts. La proposition, annoncée vendredi par Kevin Hassett, directeur du Conseil économique national, est la dernière tentative de Trump pour répondre aux préoccupations croissantes concernant l’abordabilité dans l’économie américaine, en particulier sur le marché du logement, et empêcher les États-Unis de devenir « une nation de locataires », comme il l’a déclaré mercredi dans son discours au Forum économique mondial.
Avantages de l’utilisation des fonds 401(k) pour un acompte
L’idée de Trump présente certains avantages. Le nombre d’acheteurs d’une première maison est tombé à la moitié de ce qu’il était il y a dix ans, selon les données de la National Association of Realtors. De plus, 22 % des personnes éligibles à l’achat de leur première maison utilisent déjà de l’argent emprunté ou un cadeau d’un ami ou d’un membre de leur famille comme acompte, selon le NAR.
Alors que les Américains peuvent déjà retirer jusqu’à 10 000 $ pour payer une maison sur des comptes de retraite individuels (IRA) sans les rembourser avant 59 ans et demi, cette règle ne s’applique pas aux 401(k) parrainés par l’employeur, le compte de retraite le plus courant, à moins que les titulaires de compte ne paient une pénalité de 10 %.
Les Américains peuvent retirer de l’argent de leurs régimes de retraite sans pénalité à certaines fins exonérées, comme la récupération après une catastrophe naturelle et certains frais médicaux, mais ils doivent quand même payer des impôts sur leurs comptes à impôt différé. Ces « retraits pour difficultés » sont passés à 4,8 % des participants aux régimes de retraite Vanguard en 2024, contre 3,6 % en 2023.
La plupart des plans 401(k) parrainés par l’employeur permettent également aux Américains d’emprunter pendant une durée limitée sur leur épargne-retraite sans pénalité avant l’âge de 59 ans et demi, y compris pour l’achat d’une maison, à condition qu’ils remboursent le montant emprunté sur le compte avec intérêts.
Compte tenu des options limitées pour accéder aux comptes de retraite, la proposition du président pourrait aider les Américains ayant besoin de liquidités à débloquer des liquidités pour les acomptes. Cela pourrait être particulièrement utile pour ceux qui pourraient avoir des difficultés à rembourser un prêt IRA, a déclaré à Fortune Robert Goldberg, professeur de finance à l’Université Adelphi de Garden City, New York.
Inconvénients de l’utilisation des fonds 401(k) pour un acompte
Goldberg a néanmoins averti qu’il est risqué d’échanger les investissements diversifiés d’un 401(k) et de concentrer une grande partie de votre investissement dans un seul actif. Même si certains pensent que les prix de l’immobilier augmentent toujours, le krach du marché immobilier de 2008 a montré que ce n’est pas toujours le cas.
“Imaginez que les prix de l’immobilier chutent tellement que le prix de la maison tombe non seulement au niveau du prêt hypothécaire, mais en dessous du niveau du prêt hypothécaire, effaçant ainsi votre position nette”, a-t-il déclaré. “Vous auriez perdu vos actifs, vos actifs 401(k). Mauvais résultat.”
Les experts estiment que la proposition de Trump ne fait pas grand-chose non plus pour remédier à l’offre du marché immobilier, qui a été largement gelée car les acheteurs de maison qui achetaient à des taux d’intérêt plus bas avant la pandémie sont devenus réticents à vendre, a déclaré Goldberg. Donner à davantage de personnes les moyens d’acheter un logement sans augmenter l’offre peut par inadvertance augmenter les prix et exclure davantage de personnes du marché immobilier, au lieu de le rendre plus abordable, a-t-il soutenu.
“Certaines personnes bénéficieront (du plan de Trump), mais dans l’ensemble, il y aura simplement plus de concurrence pour le logement”, a déclaré Goldberg.
Cependant, la proposition de Trump concernant l’épargne-retraite est particulièrement risquée car elle permet aux Américains d’utiliser plus facilement l’épargne-retraite cruciale destinée à l’avenir à des fins non liées à la retraite, a déclaré Jake Falcon, conseiller agréé en planification de retraite et PDG de Falcon Wealth Advisors.
L’épargne-retraite moyenne d’un Américain âgé de 45 à 55 ans était de 115 000 dollars en 2022, selon la Réserve fédérale. Cependant, ce montant n’est peut-être pas suffisant pour tout le monde, car certains experts suggèrent qu’une personne moyenne doit avoir épargné entre huit et dix fois son salaire annuel pour prendre sa retraite confortablement.
« Les gens, d’une manière générale, sont plus que susceptibles d’être en retard, et cela ne fera que les mettre encore plus en retard », a déclaré Falcón.
Compte tenu des données lamentables sur l’épargne-retraite américaine, Falcon a déclaré que le gouvernement devrait rendre plus difficile, et non plus facile, l’accès à un compte de retraite à d’autres fins.
“Permettre aux gens de piller votre plan 401(k) ne résout pas le problème”, a-t-il déclaré.
