Les prêteurs ont un argumentaire qui semble trop beau pour être rejeté. Payez un peu plus à la clôture, disent-ils, et vous obtiendrez un taux inférieur qui vous fera économiser de l’argent chaque mois pendant la durée de votre prêt. Pour les primo-accédants déjà épuisés, cette certitude est difficile à laisser passer.
Mais pour de nombreux acheteurs, payer des points hypothécaires s’avère être une erreur coûteuse. Les économies sont réelles. Le problème est que la plupart des acheteurs vendent, refinancent ou déménagent avant d’encaisser.
Que sont réellement les points hypothécaires ?
Un point hypothécaire est une commission payée d’avance à la clôture et égale à 1 % du montant du prêt. Sur un prêt de 400 000 $, un point coûte 4 000 $. En échange, le prêteur réduit votre taux d’intérêt, généralement entre 0,125 % et 0,25 % par point. Les économies mensuelles sont modestes. Le coût initial ne l’est pas.
La question à laquelle chaque acheteur doit répondre avant de payer des points est simple : combien de temps faudra-t-il pour récupérer cet argent ? Ce nombre est appelé seuil de rentabilité et constitue le calcul le plus important dans l’ensemble de la décision relative aux points hypothécaires.
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La formule est simple. Divisez le coût des points par les économies mensuelles qu’ils génèrent. Le résultat est le nombre de mois dont vous avez besoin pour rester dans la maison, sans refinancement, avant que les points ne soient payants. Vendez ou refinancez avant cette date et vous perdrez de l’argent.
Comment se développent les mathématiques
Prenons comme exemple un acheteur hypothétique qui achète une maison de 450 000 $. Elle fixe le taux à 6,75 % puis paie deux points (9 000 $) pour le réduire à 6,25 %. Votre paiement mensuel est réduit d’environ 156 $. Cela ressemble à une victoire.
Mais avec 156 $ d’économies mensuelles, il vous faut environ 58 mois, soit près de cinq ans, pour atteindre le seuil de rentabilité avec les 9 000 $ que vous avez dépensés. Si vous vendez au cours de la quatrième année pour un transfert d’emploi, vous aurez perdu environ 2 000 $ et épuisé les réserves dont vous auriez pu avoir besoin pour des réparations ou des urgences.
Considérez maintenant ce que vous auriez pu faire avec ces 9 000 $. Investi avec un rendement boursier moyen historique d’environ 7 %, cet argent atteint environ 12 600 $ en cinq ans. Les points n’ont généré que 7 000 $ d’économies sur la même période. Le coût d’opportunité à lui seul fait de l’entreprise un perdant.
Pourquoi le seuil de rentabilité arrive rarement
Le principal problème est que les acheteurs sous-estiment la durée réelle de leur séjour. Selon Redfin, le propriétaire américain typique reste dans sa maison pendant 12 ans. Il me semble que c’est assez de temps pour atteindre le seuil de rentabilité. Mais 12 ans est la moyenne parmi tous les propriétaires, fortement influencée par les propriétaires plus âgés et plus âgés.
Les primo-accédants emménagent plus tôt. Ils sont plus jeunes, plus jeunes dans leur carrière et plus susceptibles d’être confrontés à des changements d’emploi, à des familles qui s’agrandissent ou à des changements de revenus. Beaucoup se refinancent également au cours des premières années, lorsque les taux baissent. Chaque refinancement élimine complètement le bénéfice des points d’origine. Le CFPB recommande aux acheteurs de modéliser plusieurs scénarios d’occupation avant de s’engager sur des points, précisément parce que le résultat dépend de la durée pendant laquelle le prêt reste impayé.
Ce que les prêteurs ne vous disent pas toujours
Les offres de points des prêteurs se concentrent sur l’épargne à vie, en supposant une conservation de 30 ans. Un argument selon lequel « économisez 30 000 $ sur la durée de votre prêt » est techniquement exact. Il ne mentionne tout simplement pas que vous devez conserver le prêt intact pendant les 30 ans nécessaires pour le recouvrer.
Signes d’alarme à surveiller lorsqu’un prêteur fait trop d’efforts :
Signes qu’un prêteur vend trop de points. Graphiques d’épargne à vie sans date d’équilibre affichée. S’ils vous montrent le numéro de 30 ans mais pas le moment où vous commencez réellement à gagner, demandez-le explicitement. Pression d’urgence. Les offres de points n’expirent pas du jour au lendemain. Un prêteur qui crée une urgence artificielle est un prêteur qui ne veut pas que vous fassiez le calcul. Il n’y a aucune mention du risque de refinancement. Si les taux baissent et que vous refinancez d’ici quelques années, les points disparaîtront. Toute présentation honnête inclut ce scénario. Juste une estimation de prêt. Le CFPB recommande d’obtenir au moins trois devis de prêt. Les acheteurs qui achètent auprès de plusieurs prêteurs peuvent économiser entre 600 $ et 1 200 $ par an, selon une étude de Freddie Mac. Des alternatives plus intelligentes à l’achat de points
Pour les acheteurs qui souhaitent un taux inférieur sans risque initial, il existe de meilleures options. Les crédits prêteurs fonctionnent dans l’autre sens : vous acceptez un taux légèrement plus élevé en échange d’un remboursement en espèces à la clôture, qui compense les autres coûts initiaux. Préservez les liquidités pour les réparations et les urgences qui surviennent presque toujours au cours de la première année.
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Cela vaut la peine de poser des questions sur les achats des constructeurs sur les nouvelles constructions. Un achat 2-1 réduit temporairement votre tarif pendant les deux premières années, le coût étant payé par le constructeur. Pour les acheteurs utilisant des prêts FHA ou VA, des taux compétitifs sont souvent disponibles sans payer de points.
La seule question à se poser avant de payer des points
Avant d’accepter de payer des points, demandez à votre prêteur une feuille de calcul écrite du seuil de rentabilité indiquant le nombre exact de mois nécessaires pour récupérer le coût. Modélisez ensuite trois scénarios : que se passe-t-il si vous vendez dans trois ans, cinq ans et sept ans.
Les frais de clôture représentent déjà entre 2% et 5% du montant du prêt. Sur un achat de 400 000 $, cela représente 8 000 $ à 20 000 $ avant d’ajouter un seul point. Épuiser davantage les réserves pour poursuivre une réduction des taux qui pourrait ne jamais porter ses fruits est l’une des erreurs les plus courantes et évitables que commettent les primo-accédants.
La mensualité n’est pas le seul chiffre qui compte. La date du solde est. Renseignez-vous avant de signer.
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