En 2024, le cabinet d’avocats Sidley Austin et le géant du conseil Deloitte ont signé des baux sur 23Springs, une étincelante tour de 26 étages située dans le sous-marché Uptown de Dallas. Les chiffres semblaient être une histoire de retour : les loyers moyens des bureaux dans la ville étaient en hausse.
Ce n’était pas le cas. Ou plutôt, les chiffres ne signifiaient pas ce que la plupart des gens pensaient. Et cet écart entre ce que montrent les données primaires sur les loyers et ce que paient réellement les locataires fausse les décisions prises par les maires, les prêteurs et les équipes immobilières des entreprises à travers le pays.
Les statistiques de location traditionnelles répondent à une question d’une simplicité trompeuse : « Quel est le loyer moyen au pied carré parmi les baux signés ce trimestre ? » Depuis des décennies, les loyers moyens constituent la meilleure mesure d’un marché locatif et déterminent la manière dont les économistes, les investisseurs, les prêteurs et les décideurs politiques comprennent les marchés commerciaux, de détail et industriels. De la manière dont les villes fixent les impôts fonciers à la manière dont les prêteurs accordent des prêts et à la manière dont les entreprises décident où se développer ou signer des baux, ces chiffres influencent des décisions importantes.
Une approche plus éclairante – comparer ce qui est comparable dans des endroits similaires et comptabiliser les concessions accordées aux locataires en termes de baux – dresse un tableau différent à Dallas. Au mieux, les loyers des bureaux ont stagné. Cette différence est importante : lorsque les chefs d’entreprise et les décideurs politiques s’appuient sur des moyennes globales qui donnent l’impression que le marché est plus sain qu’il ne l’est en réalité, ils peuvent prendre des décisions fondées sur une image déformée de la demande. Les chefs d’entreprise qui décident où s’étendre ou combien d’espace de bureau entretenir examinent des chiffres qui ne reflètent pas le véritable coût (ou la véritable faiblesse) du marché.
Ce n’est pas seulement une bizarrerie à Dallas. C’est un problème de mesure au niveau national.
Même si les moyennes des loyers peuvent fournir une indication approximative du marché en temps normal, elles sont souvent insuffisantes, surtout en période sans précédent. Dans les années qui ont suivi la COVID-19, elles étaient trompeuses.
Pourquoi la métrique standard échoue
Il y a plusieurs raisons à cela. Premièrement, ces moyennes ignorent qui signe les baux. Pendant et après la pandémie, de nombreux locataires ont abandonné les anciens bureaux périphériques et ont déménagé dans des bâtiments plus récents, mieux situés et dotés de meilleures installations. Ces immeubles plus récents facturaient un loyer plus élevé et ce changement fait augmenter la moyenne. Cela peut être le cas même si les propriétaires d’immeubles les moins favorisés réduisent discrètement les prix ou améliorent les conditions. Les mesures traditionnelles ne peuvent pas faire la distinction entre « les loyers augmentent partout » et « davantage de baux sont signés pour des immeubles de premier ordre ».
Deuxièmement, les loyers moyens ignorent qu’un bail qui semble cher sur le papier peut en réalité être fortement réduit. Les propriétaires offrent souvent des mois de loyer gratuits et beaucoup paient les locataires pour qu’ils agrandissent leur espace. À Manhattan, par exemple, la proportion de la valeur locative totale consacrée aux subventions aux améliorations locatives a à peu près doublé au cours de la décennie précédant la COVID-19 et est restée élevée. Les périodes de franchise de location ont été considérablement allongées ces dernières années. Lorsque les mesures standard se concentrent uniquement sur le prix de location initial, elles ignorent les compromis qui modifient la valeur du bail.
Ceci est important car de mauvaises données conduisent à de mauvaises décisions. Par exemple, un maire qui pense que les loyers des bureaux augmentent peut pousser à des réévaluations agressives et à des taxes foncières plus élevées, pour découvrir ensuite que le marché de l’immobilier commercial est beaucoup plus faible que ce que suggèrent les chiffres. Un prêteur qui souscrit des prêts sur la base de moyennes flatteuses risque de découvrir trop tard que la garantie a été surestimée. Les équipes immobilières d’entreprise qui décident d’agrandir, de déménager ou de renégocier les baux peuvent également mal comprendre le coût réel et la demande d’espace.
L’immobilier commercial est au centre du système financier. Les tours de bureaux, les centres commerciaux et les entrepôts supportent des milliards de dollars en prêts, en assiettes fiscales municipales et en bilans d’entreprises. Lorsque les paramètres utilisés pour évaluer ces marchés sont trompeurs, les effets d’entraînement s’étendent bien au-delà des propriétaires : jusqu’aux banques, aux investisseurs, aux villes et aux entreprises qui décident où s’implanter et se développer.
Une nouvelle façon de mesurer le marché
Pour créer une image plus claire des marchés des bureaux, de la vente au détail et de l’industrie, la Columbia Business School et CompStak collaborent sur une nouvelle façon d’analyser les baux accessibles au public. Le nouvel indice de loyer Columbia CompStak compare des espaces similaires dans des endroits similaires au fil du temps et mesure le loyer effectif net que les locataires paient réellement, après avoir pris en compte les concessions telles que les mois gratuits et les indemnités de construction. Il extrait le loyer, la taille et la durée des baux, les structures des baux, les caractéristiques des bâtiments et l’emplacement précis d’environ un million de baux détaillés signés depuis 2010 sur des propriétés de bureaux, de commerces de détail et industrielles dans environ 130 zones métropolitaines des États-Unis. À chaque niveau, l’indice contrôle les caractéristiques stables du bâtiment et de l’emplacement, et utilise la variation restante pour montrer la croissance ou la baisse des loyers au fil du temps. En contrôlant les caractéristiques et les emplacements des bâtiments, l’indice isole les changements réels des loyers plutôt que les changements dans les bâtiments qui louent de l’espace.
Ce que montrent réellement les données
Lorsque les loyers sont analysés à travers cet indice, le marché apparaît très différent. Par exemple, à Manhattan, des immeubles de grande hauteur ont obtenu des baux accrocheurs. Les loyers médians de départ dans les quartiers privilégiés continuent d’augmenter, et il est facile de supposer que les prix de location des bureaux augmentent enfin, après des années de travail à domicile. Cependant, nos données d’indice montrent que les loyers des bureaux à Manhattan, ajustés en fonction de la qualité, ont fortement chuté pendant la pandémie. À la mi-2025, ils étaient à peine revenus à la case départ. Le marché des bureaux de Manhattan n’a même pas franchi un cap avant le second semestre 2025, lorsque les loyers ajustés en fonction de la qualité sont passés d’environ 71,60 $ le pied carré au deuxième trimestre à 83,30 $ au quatrième. La croissance des loyers dans les immeubles de premier ordre se poursuivait, mais de nombreux immeubles avaient du mal à occuper l’espace.
Dans le commerce de détail également, lorsqu’un grand magasin phare signe un bail spectaculaire dans un quartier commerçant de premier ordre, les loyers bruts moyens augmentent. Cela donne l’impression que le marché est sain. Cependant, lorsque l’on maintient la qualité et l’emplacement constants, l’indice des loyers commerciaux affiche une croissance modérée au cours des 15 dernières années, sans tendance à la hausse soutenue. Parallèlement, le secteur de l’immobilier industriel connaît un véritable essor. La pandémie a stimulé la demande d’espace logistique, les ménages et les entreprises se tournant vers les commandes en ligne et la livraison juste à temps. Dans ce secteur, notre indice de qualité constant et les mesures traditionnelles notent clairement une forte augmentation des loyers des entrepôts, des centres de distribution et des centres de distribution à l’échelle nationale, qui s’est récemment quelque peu atténuée en raison de la hausse des taux d’intérêt et d’une vague de nouvelle offre.
L’immobilier commercial a toujours été un marché opaque où les loyers sont fixés lors de négociations bilatérales, consignés dans des documents privés et communiqués avec retard. Lorsque les analystes ne s’intéressent qu’aux loyers moyens, il est facile de mal interpréter la santé du marché et de prendre des décisions politiques et d’investissement sur de mauvaises bases. Pour les chefs d’entreprise, les prêteurs et les décideurs politiques, la leçon est simple : les chiffres des loyers ne racontent pas toute l’histoire du marché de l’immobilier commercial. Les décisions concernant les investissements, les prêts, la politique fiscale ou la stratégie des bureaux doivent être basées sur des données qui reflètent ce que paient réellement les locataires, et pas seulement sur les moyennes qui dominent les rapports de marché actuels.
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