Le président Donald Trump et les démocrates du Sénat ont finalement trouvé un point sur lequel ils peuvent s’entendre : interdire aux investisseurs institutionnels d’acheter des locations unifamiliales. Mais ce ne sera pas la panacée à la crise de l’accessibilité au logement, comme ils le pensent.
« Nous voulons des logements pour les particuliers, pas pour les entreprises », a déclaré Trump lors du discours sur l’état de l’Union en février, vantant son projet de limiter la propriété institutionnelle à 100 maisons unifamiliales.
Jeudi, le Sénat a voté par 89 voix contre 10 pour approuver un projet de loi contenant une série de mesures visant à rendre le logement plus abordable, interdisant notamment à tout investisseur possédant au moins 350 logements d’en acheter davantage.
Les interdictions proposées surviennent alors que le marché immobilier américain est confronté à une pénurie de 4,7 millions d’unités, un niveau record selon Zillow, et que l’âge moyen de l’acheteur moyen d’une première maison aux États-Unis a grimpé à 40 ans.
La crise de l’accessibilité financière est réelle, mais les économistes affirment que les deux propositions ne supprimeront pas les obstacles fondamentaux à l’accession à la propriété et pourraient se retourner contre les Américains à faible revenu que les projets de loi sont censés aider.
“Les gens veulent identifier un croque-mitaine qui peut dire : ‘Hé, voici le problème et donnez-moi un bouton simple pour le résoudre tout de suite'”, a déclaré Jay Parsons, économiste du logement locatif, à Fortune. “C’est une réponse émotionnellement satisfaisante, même si ce n’est pas une vraie solution.”
Il a déclaré que cibler les grands investisseurs institutionnels, qui ne possèdent qu’environ 3 % du marché locatif des maisons unifamiliales, n’aurait probablement pas d’impact sur l’abordabilité des Américains à faible revenu et pourrait laisser des millions de personnes dans l’impossibilité de se loger.
Les investisseurs institutionnels servent les locataires qui ne peuvent généralement pas accéder à la propriété pour des raisons qui n’ont rien à voir avec les entreprises. Parsons a déclaré que beaucoup louent parce qu’ils ne peuvent pas être admissibles aux prêts hypothécaires traditionnels en raison de leurs revenus et de leurs cotes de crédit inférieurs, ou parce qu’ils ne peuvent pas se permettre les 1 000 $ supplémentaires par mois en frais d’accession à la propriété.
“Ce sont de vraies personnes, de vraies familles, qui vivent dans ces maisons, et l’hypothèse et le récit sont qu’ils en seraient propriétaires, si les investisseurs n’étaient pas propriétaires de ces maisons”, a déclaré Parsons. “La réalité est que la plupart d’entre eux ne le peuvent pas.”
L’accession à la propriété est une « vache sacrée »
Malgré l’affirmation de Trump selon laquelle les États-Unis risquent de devenir « une nation de locataires », il y a environ un million de locations de maisons unifamiliales de moins qu’il y a dix ans, et la part des maisons unifamiliales louées a progressivement diminué depuis 2014, selon la National Association of Realtors.
Sean Dobson, directeur général du géant de l’investissement immobilier The Amherst Group, a déclaré qu’il voyait les jeunes générations reconsidérer quels actifs ont le plus de valeur, remettant en question l’idée selon laquelle l’accession à la propriété est une « vache sacrée ».
Les propriétaires peuvent perdre jusqu’à 9 % de la valeur d’une propriété en raison des frais de transaction, qui ont augmenté à mesure que les prix des maisons montaient en flèche au fil du temps, entraînant une perte de valeur des prêts hypothécaires. Au lieu « d’être liés à un atout dans une ville », les jeunes donnent la priorité à la liberté, à l’épargne, aux choix personnels et à l’équilibre de la vie, a-t-il déclaré.
Dobson a également soutenu que les gens devraient ajuster leurs attentes pour s’aligner sur une espérance de vie plus longue, expliquant que les Américains franchissent des étapes importantes comme se marier ou avoir des enfants à un âge plus avancé, alors que la vie devient moins abordable.
Amherst loue à plus de 200 000 personnes, et 71 % de ses résidents actuels ne se verraient pas accorder une hypothèque selon les normes actuelles de crédit et de revenu, selon une recherche interne partagée avec Fortune. Une majorité de 85 % de ses résidents ne seraient pas admissibles à l’achat des maisons dans lesquelles ils vivent aujourd’hui, a déclaré Dobson.
Le locataire unifamilial moyen a un score FICO de 650 et un revenu familial de 88 000 $, bien inférieur au propriétaire unifamilial moyen, qui a un score FICO de 730 et un revenu de plus de 150 000 $, selon les données du groupe Amherst. Un score de crédit inférieur entraîne souvent des taux d’intérêt plus élevés, de sorte que la location auprès d’investisseurs institutionnels est généralement moins chère.
La location est également devenue un moyen pour les Américains à revenus faibles et modérés d’éviter les pièges des prêts hypothécaires à risque, a déclaré l’économiste Parsons. Dans le même temps, les taux de délinquance hypothécaire chez les Américains à faible revenu ont augmenté ces dernières années en raison de la hausse du chômage et de la hausse des prix de l’immobilier, selon la Réserve fédérale de New York.
Faire avancer les choses en matière d’abordabilité
Interdire les investisseurs institutionnels réduirait l’offre de logements locatifs, ralentirait le développement de nouveaux logements et déplacerait plus d’un million de personnes de leur logement, a déclaré le Conseil national du logement locatif dans un communiqué à Fortune. Les membres du Conseil comprennent certains des plus grands propriétaires unifamiliaux, notamment Invitation Homes, Progress Residential, American Homes 4 Rent et Tricon Residential.
“Il y a un réel problème aux États-Unis, où nous avons une grave pénurie de logements de qualité et abordables de tous types”, a déclaré à Fortune Laurie Goodman, membre du groupe de réflexion sur la politique économique Urban Institute.
Les lois de zonage ainsi que les coûts élevés des terrains, de la main-d’œuvre et des matériaux sont les principales raisons de la pénurie de 4,7 millions de logements et des coûts élevés, a-t-il expliqué.
Empêcher les investisseurs institutionnels d’acheter des maisons unifamiliales signifiera simplement qu’un petit investisseur les obtiendra, a ajouté Goodman. En fait, à mesure que les taux d’intérêt et les coûts de possession ont augmenté, les investisseurs institutionnels ont ralenti leurs achats d’unités ces dernières années, a-t-il expliqué.
“Interdire une petite partie du marché ne résout pas les véritables problèmes d’abordabilité auxquels sont confrontés les gens qui souhaitent acheter une maison”, a déclaré Parsons. “Quatre-vingt-dix pour cent des investisseurs locatifs unifamiliaux sont des familles locales plus petites.”
