La guerre au Moyen-Orient a soudainement rendu plus coûteux l’obtention d’un prêt hypothécaire sur un marché immobilier américain déjà en manque d’abordabilité.
Comme tout conflit mondial, ses répercussions s’étendent bien au-delà de la zone de guerre immédiate. Comme l’a illustré Diane Swonk, économiste en chef de KPMG, dans un récent rapport, la guerre a déclenché un « effet papillon » dans l’économie mondiale.
Aujourd’hui, les propriétaires des villes des États-Unis ressentent les perturbations causées par la guerre dans le détroit d’Ormuz.
Le taux hypothécaire fixe à 30 ans est passé à 6,43 % la semaine dernière. C’est plus de 30 points de base de plus que la fin du mois dernier et son niveau le plus élevé depuis octobre 2025, selon les données de l’enquête hebdomadaire sur les demandes de prêt hypothécaire de la Mortgage Bankers Association (MBA). Le taux hypothécaire à 30 ans s’élève à 6,4% jeudi.
Joel Kan, vice-président et économiste en chef adjoint de MBA, a déclaré que les prix élevés du pétrole, entraînés par le conflit avec l’Iran et la crise du transport maritime qui en résulte dans le détroit d’Ormuz, contribuent à la hausse des tarifs.
“La menace d’une hausse prolongée des prix du pétrole a continué à maintenir les rendements du Trésor à un niveau élevé, et les taux hypothécaires ont terminé la semaine dernière en hausse”, a déclaré Kan dans un communiqué. « Des taux hypothécaires plus élevés, associés à des contraintes d’abordabilité et à l’incertitude économique, ont laissé certains acheteurs potentiels sur la touche. »
Étant donné que le taux hypothécaire à 30 ans est référencé au taux des bons du Trésor à 10 ans, les taux hypothécaires augmentent lorsque les bons du Trésor à 10 ans augmentent. Le taux du bon du Trésor à 10 ans est passé à 4,39%, contre 3,96% avant le début de la guerre.
Le marché immobilier américain était déjà sous pression
Le marché immobilier était déjà sous pression avant le début de la guerre en raison d’une grave pénurie de logements et d’inquiétudes concernant le marché du travail, en particulier parmi les acheteurs potentiels les plus jeunes. Même le PDG de Zillow, Jeremy Wacksman, a déclaré que les acheteurs de maison ne devraient pas attendre que les conditions s’améliorent.
“Nous ne nous attendons pas à un soulagement dans un avenir proche”, a-t-il déclaré à Fortune lors d’une récente interview. “Je pense que ça va prendre du temps.”
Cette hausse affecte également la demande de refinancement, et pas seulement les achats, dans la mesure où la hausse des taux a inversé l’activité qui s’était brièvement améliorée au début du mois. Le rapport MBA (une enquête hebdomadaire auprès des répondants, notamment des banquiers hypothécaires, des banques commerciales, des caisses d’épargne et des coopératives de crédit) a également révélé que les demandes de refinancement ont diminué de 15 %. Le taux de refinancement, mesure du volume de demandes de prêt hypothécaire pour refinancer des prêts existants, a chuté de 15 % par rapport à la semaine précédente.
Il ne s’agit pas seulement de taux hypothécaires ; L’impact de la guerre sur l’énergie et d’autres matières premières ajoute l’insulte à l’injure d’une économie américaine déjà chancelante. Comme Swonk l’a noté dans son rapport, une hausse prolongée des prix du pétrole pourrait accroître l’inflation à court terme. Les prix des produits alimentaires devraient être affectés. Il n’est pas surprenant pour les propriétaires de voitures aux États-Unis que les prix de l’essence soient hors du commun, atteignant une moyenne nationale d’un peu moins de 4 dollars le gallon, selon l’AAA. Et certains économistes ont même invoqué le redoutable mot en M : stagflation.
L’incertitude marginalise les acheteurs potentiels de maisons
Les acheteurs potentiels de maison sont effrayés par l’incertitude économique provoquée par la guerre, ainsi que par d’autres facteurs, notamment la menace émergente d’une apocalypse de l’emploi induite par l’IA. Outre la hausse des taux hypothécaires, la hausse des coûts de l’énergie et la volatilité des marchés boursiers associées à la guerre ont poussé un Américain sur quatre à suspendre ses achats importants comme une maison ou une voiture, selon un rapport de Redfin publié plus tôt ce mois-ci. Cependant, le rapport note également que la plupart des Américains ne se laissent pas décourager par le conflit.
Cette incertitude plane à Wall Street alors que les investisseurs tentent de suivre les signaux changeants en provenance de Washington. Le président Donald Trump a annoncé lundi que les États-Unis et l’Iran étaient en pourparlers pour mettre fin à la guerre, déclenchant une hausse boursière de 1,7 billion de dollars et poussant brièvement les prix du pétrole en dessous de 100 dollars le baril. Mais le ministre iranien des Affaires étrangères a déclaré plus tard que même si des messages avaient été échangés entre les États-Unis et l’Iran, aucun pourparler de paix n’avait eu lieu. Aujourd’hui, le prix du pétrole est remonté à 105 dollars le baril, mesuré à l’aide de l’indice de référence Brent, soit environ 6 dollars de plus en une seule journée.
Un rapport de Redfin publié jeudi indique que ces va-et-vient maintiennent certains acheteurs de maison à l’écart.
“Les marchés rebondissent cette semaine alors que les investisseurs tentent de suivre les messages contradictoires sur le conflit au Moyen-Orient”, indique le rapport. “Les actions et les obligations ont augmenté lundi après que la Maison Blanche a déclaré que les Etats-Unis et l’Iran avaient eu des négociations productives, mais on ne sait pas exactement quand le conflit prendra fin.”
