Il peut y avoir une solution directe pour un autre type d ‘”effet de bloc” qui paralyse le marché immobilier du pays: corriger le code fiscal.
Une analyse récente de Moody’s Analytics, dirigée par l’économiste en chef Mark Zandi et l’économiste adjoint Cristian Derritis, dirige directement les limites des impôts de gains en capital obsolètes tels que le coupable qui empêche des millions de maisons hors du marché et hors de la portée des familles qui en ont le plus besoin.
Selon le rapport, le problème commence par trop de personnes âgées “enfermées” dans des maisons qui ne répondent plus à leurs besoins. Mais au lieu de vendre et de réduire la taille d’une maison plus petite, la possibilité d’impôts en capital fiscal les maintient dans leurs plus grandes maisons.
Le problème est particulièrement aigu dans les zones métropolitaines à coût élevé, où des décennies d’appréciation des biens signifient que la vente même d’une maison modeste peut déclencher une facture fiscale à six chiffres. Cette “affectation erronée” sur le marché immobilier se traduit par un “logjam” où près de 6 millions d’Américains majeurs résident dans des maisons beaucoup plus importantes que nécessaire, tandis que les familles en croissance sont encombrées dans des espaces trop petits et des millions de jeunes maisons restent piégées dans les limbes de location.
Cet effet de blocage, qui est séparé de celui causé par des taux hypothécaires élevés, provient du droit de l’aide des contribuables de 1997, qui a introduit une exclusion de capital de capital de 250 000 $ pour les archivateurs individuels et 500 000 $ pour les couples mariés. Mais ces seuils n’ont pas évolué depuis près de 30 ans. S’il est indexé sur la croissance du prix du logement, les exclusions d’aujourd’hui seraient de 885 000 $ pour les particuliers et 1,77 million de dollars pour les couples. D’un autre côté, les seuils restent statiques et davantage de propriétaires sont confrontés à des taxes de masse pour déménager, en particulier dans des États comme la Californie et la Floride.
Dans une Amérique pleine de ce que UBS appelle des «millionnaires tous les jours», une phrase qui s’applique à de nombreux Américains dont les actifs gonflés les rendent riches en papier, mais assez moyens dans le style de vie, de nombreuses personnes ne peuvent pas payer d’impôts sur leurs œufs immobiliers.
Le cas de la veuve qui ne vendrait pas
Zandi et la dérite soutiennent que le remède le plus direct est d’indexer les limites de l’exclusion pour refléter l’inflation ou la croissance réelle du prix du logement. L’augmentation ou même l’élimination de ces limites libérerait immédiatement l’inventaire accumulé, cela aiderait à vider les nicheurs à réduire la taille et à rendre davantage de maisons familiales disponibles.
Prenons l’exemple hypothétique d’une veuve avec une maison de 2 800 pieds carrés, les auteurs écrivent: Face à des gains en capital de 750 000 $, et après son exclusion de 250 000 $, vous paieriez des impôts de plus de 100 000 $ aux taux fédéraux et étatiques combinés. Cela représente plus de 20% de ses revenus de réduction du personnel.
“Le découragement à vendre est fort”, écrivent-ils, et favorisent naturellement l’alternative de vivre dans la maison jusqu’à ce qu’elle meure. “Ses héritiers hériteraient de la maison sur une base de coûts intenses, évitant complètement la taxe sur les gains en capital.”
Le Service d’enquête du Congrès a estimé que les impôts sur les gains en capital dans les ventes de logements qui dépassent le PAC génèrent 6 milliards de dollars et 10 milliards de dollars par an de revenus fédéraux. Mais la modification du code des impôts n’a pas à voler un trou dans les budgets du gouvernement. L’analyse de Zandi suggère qu’une grande partie de cela pourrait être compensée par d’autres flux d’impôts si la facturation augmente.
Moody’s a découvert qu’une plus grande rotation du logement stimulerait également la mobilité de la main-d’œuvre, l’une des clés de la croissance économique régionale. Lorsque les gens peuvent se déplacer dans des emplois, les zones métropolitaines avec plus de transactions de logement voient un emploi considérablement plus élevé et une croissance brute des produits. L’augmentation des ventes génèrent de nouveaux revenus pour les gouvernements locaux grâce à des impôts de transfert et de propriété, tandis que des commissions supplémentaires et l’achat de rénovations de pompes à l’économie.
Pas seulement une solution pour Rich
À l’heure actuelle, une grande partie de la charge budgétaire relève des propriétaires de revenus moyens dans des régions chères, souvent après une crise de vie telle que le divorce ou le décès d’un conjoint, et non sur les riches, selon le rapport. En effet, les connaisseurs intelligents ont des ressources pour éviter complètement les taxes. L’indexation ou l’élimination des limites modifierait le fardeau de ceux qui sont moins capables de payer et de frotter le marché léger qui nuise aux familles de tous âges.
Et bien que certains craignent que l’évolution de l’exclusion puisse inonder le marché, l’analyse de Moody révèle que même une augmentation de 25% des listes ne restaurerait les ventes que des niveaux normaux d’avant la crise. Zandi et la dérite suggèrent qu’un ajustement de temps limité pourrait “stimuler” le marché sans déstabiliser les prix. Ils remarquent également une économie importante de conformité pour les contribuables et l’IRS, car des millions n’auraient plus besoin de suivre les documents des décennies.
L’Amérique grandit à sa place
Pendant ce temps, le nombre d’acheteurs de logements pour la première fois a été réduit à un minimum historique, et ils vieillissent qui n’atteignent jamais un âge moyen de 38 ans. En juillet, plus de personnes âgées achetaient activement des maisons que la génération Z et la génération Y. En avril, Jessica Lautz, de l’Association nationale des agents immobiliers, a déclaré à Fortune que les baby-boomers “dominaient” le marché immobilier “, achetant souvent leurs prochaines maisons avec de l’argent”.
Zandi n’est pas le seul à signaler à quel point le marché immobilier est devenu en difficulté. Meredith Whitney, «Oracle de Wall Street», estime que les baby-boomers ont désormais plus de 54% des maisons américaines (contre 44% en 2008), et 79% n’ont pas de prêts hypothécaires.
“Cela a facilité que les personnes âgées restent chez eux en profitant de ces capitaux propres accumulés”, a-t-il averti ce mois-ci. “Et la croissance de ces fonds sera un problème principal pour l’économie américaine au cours des trois ou quatre prochaines années.”
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